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Maison 9 pièces 300 m²

Bien expiré
VilleMonteil-au-Vicomte (23)
Surface300m²
Coût Total305 208€
Loyer Annuel23 351€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 600 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 642 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 9 pièces principales

Très belle demeure authentique du 17ème siècle. Grandes pièces de vie, une chambre en rez de chaussée et sa salle d'eau. A l'étage, quatre chambres , une salle d'eau, une salle de bain. Deux chambres supplémentaires au deuxième étage. Beau jardin intime fleuri et arboré. Honoraires à charge acquéreur : 6.8%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 549-352 Date de réalisation du diagnostic : 22/09/2025 Prix hors honoraires : 180 338 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 010 € et 9 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Monteil-au-Vicomte
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23460
Coordonnées : 45.918697, 1.949564
Total : 305 208€
Prix d'acquisition : 192 600€
Travaux : 97 200€
Valeur du bien : 289 800€
Frais de notaire : 15 408€
Coût estimé : 15 408€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1946€/mois
Loyer annuel estimé : 23351€/an
Fourchette totale : 1544€ - 2453€/mois
Fourchette annuelle : 18523€ - 29437€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :767 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :230 100 €
Prix d'achat :192 600 €
Décote à l'achat :-37 500€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-75 108€ (-32.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 208€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 513,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :89,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 602,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 767,30€
Coût de l'assurance :26 705,70€
Taxe foncière : 2 335,13€/an
Soit par mois : 194,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 945,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 796,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 200 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 70€/m² = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:37 000€
    Remplacement fenêtres: 37 fenêtres × 1000€ = 37000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:6 000€
    Pose parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monteil-au-Vicomte (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 70 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 351 €/an
Calcul : 1 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 208 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 068 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 335 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 879 €
Revenus locatifs : +23 351 €
Charges déductibles : -110 879 €
Résultat foncier Année 1 : -87 527 €(Déficit de 87 527 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 127 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 679 €/an
Revenus locatifs : +23 351 €
Charges déductibles : -13 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66127.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 190 €(65% de 192 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 552 €/an
Calcul : 125 190 € × 3,636% = 4 552 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 351 €110 889 €10 285 €-87 537 €21 400 €66 137 €66 137 €
223 818 €13 416 €10 013 €10 402 €--55 735 €
324 295 €13 134 €9 730 €11 161 €--44 574 €
424 781 €12 842 €9 438 €11 939 €--32 635 €
525 276 €12 540 €9 136 €12 736 €--19 899 €
625 782 €12 227 €8 824 €13 555 €--6 344 €
726 297 €11 904 €8 500 €14 394 €---
826 823 €11 569 €8 166 €15 254 €---
927 360 €11 223 €7 820 €16 137 €---
1027 907 €10 865 €7 462 €17 042 €---
1128 465 €10 494 €7 091 €17 971 €---
1229 034 €10 111 €6 708 €18 923 €---
1329 615 €9 714 €6 311 €19 901 €---
1430 207 €9 304 €5 901 €20 903 €---
1530 812 €8 879 €5 476 €21 932 €---
1631 428 €8 440 €5 037 €22 988 €---
1732 056 €7 986 €4 582 €24 071 €---
1832 697 €7 515 €4 112 €25 182 €---
1933 351 €7 029 €3 625 €26 323 €---
2034 018 €6 525 €3 122 €27 493 €---
2134 699 €6 005 €2 601 €28 694 €---
2235 393 €5 466 €2 062 €29 927 €---
2336 101 €4 908 €1 505 €31 193 €---
2436 823 €4 331 €928 €32 491 €---
2537 559 €3 734 €331 €33 825 €---
TOTAL747 950 €331 051 €148 767 €416 898 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 416 898 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 904 €-6 420 €+11 324 €
2+4 904 €0 €+4 904 €
3+4 904 €0 €+4 904 €
4+4 904 €0 €+4 904 €
5+4 904 €0 €+4 904 €
6+4 904 €0 €+4 904 €
7+4 904 €+2 415 €+2 489 €
8+4 904 €+4 576 €+328 €
9+4 904 €+4 841 €+63 €
10+4 904 €+5 113 €-209 €
11+4 904 €+5 391 €-487 €
12+4 904 €+5 677 €-773 €
13+4 904 €+5 970 €-1 066 €
14+4 904 €+6 271 €-1 367 €
15+4 904 €+6 580 €-1 676 €
16+4 904 €+6 896 €-1 992 €
17+4 904 €+7 221 €-2 317 €
18+4 904 €+7 555 €-2 651 €
19+4 904 €+7 897 €-2 993 €
20+4 904 €+8 248 €-3 344 €
21+4 904 €+8 608 €-3 704 €
22+4 904 €+8 978 €-4 074 €
23+4 904 €+9 358 €-4 454 €
24+4 904 €+9 747 €-4 843 €
25+4 904 €+10 147 €-5 243 €
Total+122 600 €+125 070 €+-2 470 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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