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Maison ancienne à rénover 154 m² avec 3 hectares de terrain

VillePoudenx (40)
Surface154.76
Coût Total193 460
Loyer Annuel16 108
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+193
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 154.76 m²
Prix au m² : 772,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

EXCLUSIVITE! Au sud d'Hagetmau, au coeur d'un environnement paisible et verdoyant, découvrez cette maison de campagne d'environ 154 m² offrant un beau potentiel de rénovation. Elle se compose d'une entrée, d'une spacieuse pièce de vie de 41 m², d'une cuisine indépendante agrémentée d'une cheminée, de trois chambres dont deux de plain-pied, d'un bureau en mezzanine ainsi que d'une salle d'eau équipée d'une douche à l'italienne et de WC. À l'extérieur, un vaste garage d'environ 65 m², dont la couverture est actuellement en cours de réfection, complète l'ensemble. Implantée sur un terrain vallonné de près de 3 hectares, cette propriété séduira les amoureux de nature ou les propriétaires d'animaux . Le cadre champêtre et le calme environnant en font un lieu de vie idéal pour concrétiser un projet à votre image. Des travaux de rénovation sont à prévoir sur la maison (maçonnerie, isolation, électricité, menuiseries...) Offrez un second souffle à cette propriété de campagne à fort potentiel et créez le cocon dont vous avez toujours rêvé ! DPE en cours (8.64 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/258522.pdf

Ville : Poudenx
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.584029, -0.590191
Total : 193 460
Prix d'acquisition : 119 500
Travaux : 64 400
Valeur du bien : 183 900
Frais de notaire : 9 560
Coût estimé : 9 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154.76
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1342€/mois
Loyer annuel estimé : 16108€/an
Fourchette totale : 1070€ - 1684€/mois
Fourchette annuelle : 12836€ - 20213€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 465 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :226 723
Prix d'achat :119 500
Décote à l'achat :-107 223 (-47.3%)
Marge achat-revente :33 263€ (14.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :48,37€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 014,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 469,75
Coût de l'assurance :14 509,50
Taxe foncière : 1 610,77€/an
Soit par mois : 134,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 342,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 149,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :193,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154.76 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 154.76 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 154.76 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon spacieux nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer un bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 400(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 600
    Isolation combles perdus: 154.76 m² × 75€/m² = 11600€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:17 100
    Remplacement fenêtres: 19 fenêtres × 900€/fenêtre = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:2 700
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture murs et plafonds:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électrique:800
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes plomberie:2 000
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Poudenx (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 342 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 108 €/an
Calcul : 1 342 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 460 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 239
Revenus locatifs : +16 108
Charges déductibles : -73 239
Résultat foncier Année 1 : -57 131(Déficit de 57 131 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 731
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 839 €/an
Revenus locatifs : +16 108
Charges déductibles : -8 839
Résultat foncier Années 2+ : 7 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35731.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 10873 2456 654-57 13821 400 €35 738 €35 738 €
216 4308 6706 4797 759--27 978 €
316 7588 4896 2988 269--19 709 €
417 0948 3026 1118 791--10 918 €
517 4358 1085 9179 327--1 590 €
617 7847 9075 7169 877---
718 1407 6995 50810 441---
818 5037 4845 29311 019---
918 8737 2615 07011 612---
1019 2507 0304 83912 220---
1119 6356 7914 60012 844---
1220 0286 5444 35313 484---
1320 4286 2884 09714 141---
1420 8376 0223 83114 815---
1521 2545 7483 55715 506---
1621 6795 4633 27216 215---
1722 1125 1692 97816 943---
1822 5554 8642 67317 690---
1923 0064 5492 35818 457---
2023 4664 2222 03119 244---
2123 9353 8841 69320 051---
2224 4143 5341 34220 880---
2324 9023 17198021 731---
2425 4002 79660422 605---
2525 9082 40721623 501---
TOTAL515 933215 64896 470300 28521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 285
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 383-6 420+9 803
2+3 3830+3 383
3+3 3830+3 383
4+3 3830+3 383
5+3 3830+3 383
6+3 383+2 486+897
7+3 383+3 132+251
8+3 383+3 306+77
9+3 383+3 483-100
10+3 383+3 666-283
11+3 383+3 853-470
12+3 383+4 045-662
13+3 383+4 242-859
14+3 383+4 444-1 061
15+3 383+4 652-1 269
16+3 383+4 865-1 482
17+3 383+5 083-1 700
18+3 383+5 307-1 924
19+3 383+5 537-2 154
20+3 383+5 773-2 390
21+3 383+6 015-2 632
22+3 383+6 264-2 881
23+3 383+6 519-3 136
24+3 383+6 781-3 398
25+3 383+7 050-3 667
Total+84 575+90 085+-5 510
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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