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Opportunite

Bien expiré
VillePoligné (35)
Surface219m²
Coût Total268 880€
Loyer Annuel25 485€
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+519€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 219 m²
Prix au m² : 753,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

POLIGNE EXCLUSIF 295 m2 d'habitation potentielle sur 3 niveaux, ou reprise du commerce avec habitation au dessus ou divisions pour plusieurs (6 à 8)appartements. Terrain 572 m2 environ.

Contact Ph GRU FONCIA Immobilier Chartres de Bretagne [Coordonnées masquées]

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 800 € et 2 134 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2020 (abonnements compris)

Ville : Poligné
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35320
Coordonnées : 47.890502, -1.690550
Total : 268 880€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 90 680€
Valeur du bien : 255 680€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 2124€/mois
Loyer annuel estimé : 25485€/an
Fourchette totale : 1677€ - 2690€/mois
Fourchette annuelle : 20121€ - 32280€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 12.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 311,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :80,66€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 392,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 635,01€
Coût de l'assurance :24 199,20€
Taxe foncière : 2 548,53€/an
Soit par mois : 212,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 123,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 604,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :519,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation ou d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 219 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m² pour 219 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 680 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (prix moyen 2025 incluant installation) = 11500€.
  • Menuiseries:26 400€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (prix moyen 2025 incluant installation) = 13200€.
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (prix moyen 2025 incluant matériaux et main d'œuvre) = 9000€.
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (prix moyen 2025 incluant matériaux et main d'œuvre) = 8000€.
  • Salon:2 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen 2025 incluant main d'œuvre) = 1000€.
  • Chambres - Revêtement sol:3 360€
    Parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (prix moyen 2025 incluant pose) = 1680€.
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (prix moyen 2025 incluant main d'œuvre) = 960€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poligné (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 124 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 485 €/an
Calcul : 2 124 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 880 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 968 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 549 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 848 €
Revenus locatifs : +25 485 €
Charges déductibles : -102 848 €
Résultat foncier Année 1 : -77 363 €(Déficit de 77 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 168 €/an
Revenus locatifs : +25 485 €
Charges déductibles : -12 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55962.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 485 €102 857 €8 660 €-77 372 €21 400 €55 972 €55 972 €
225 995 €11 943 €8 426 €14 052 €--41 919 €
326 515 €11 700 €8 184 €14 814 €--27 105 €
427 045 €11 450 €7 934 €15 595 €--11 510 €
527 586 €11 192 €7 676 €16 394 €---
628 138 €10 925 €7 409 €17 213 €---
728 701 €10 649 €7 133 €18 051 €---
829 275 €10 365 €6 848 €18 910 €---
929 860 €10 070 €6 554 €19 790 €---
1030 457 €9 766 €6 250 €20 691 €---
1131 066 €9 452 €5 936 €21 614 €---
1231 688 €9 128 €5 611 €22 560 €---
1332 322 €8 793 €5 276 €23 529 €---
1432 968 €8 446 €4 930 €24 522 €---
1533 627 €8 089 €4 572 €25 539 €---
1634 300 €7 719 €4 203 €26 581 €---
1734 986 €7 337 €3 821 €27 649 €---
1835 686 €6 943 €3 426 €28 743 €---
1936 399 €6 535 €3 019 €29 864 €---
2037 127 €6 114 €2 598 €31 013 €---
2137 870 €5 679 €2 163 €32 190 €---
2238 627 €5 230 €1 714 €33 397 €---
2339 400 €4 766 €1 249 €34 634 €---
2440 188 €4 286 €770 €35 901 €---
2540 992 €3 791 €274 €37 201 €---
TOTAL816 302 €303 227 €124 635 €513 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 513 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 352 €-6 420 €+11 772 €
2+5 352 €0 €+5 352 €
3+5 352 €0 €+5 352 €
4+5 352 €0 €+5 352 €
5+5 352 €+1 465 €+3 887 €
6+5 352 €+5 164 €+188 €
7+5 352 €+5 415 €-63 €
8+5 352 €+5 673 €-321 €
9+5 352 €+5 937 €-585 €
10+5 352 €+6 207 €-855 €
11+5 352 €+6 484 €-1 132 €
12+5 352 €+6 768 €-1 416 €
13+5 352 €+7 059 €-1 707 €
14+5 352 €+7 356 €-2 004 €
15+5 352 €+7 662 €-2 310 €
16+5 352 €+7 974 €-2 622 €
17+5 352 €+8 295 €-2 943 €
18+5 352 €+8 623 €-3 271 €
19+5 352 €+8 959 €-3 607 €
20+5 352 €+9 304 €-3 952 €
21+5 352 €+9 657 €-4 305 €
22+5 352 €+10 019 €-4 667 €
23+5 352 €+10 390 €-5 038 €
24+5 352 €+10 770 €-5 418 €
25+5 352 €+11 160 €-5 808 €
Total+133 800 €+153 922 €+-20 122 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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