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Appartement à vendre

VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface67m²
Coût Total132 800€
Loyer Annuel8 451€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 343,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Exposition est, Interphone

A VENDRE A LA ROCHE SUR YON - Appartement a rénover type 3.

Situé en 1er étage sans ascenseur, cet appartement est spacieux et lumineux. il se compose d'une entrée, cuisine ouverte sur salon séjour avec accès sur balcon, 2 chambres, salle de douche, wc indépendant et cellier.

Le plus de cet appartement : garage fermé pouvant accueillir une voiture et du rangement pour y faire un atelier !

DPE : F Ref : 9891 Prix : 90 000 €

Gaëtan ROUSSILLON, Agent Commercial immatriculé au RCS n° 984 247 734 00010

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

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Charges annuelles : 1040.00 euros. Gaëtan ROUSSILLON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Coordonnées : 46.689574, -1.457469
Total : 132 800€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 35 600€
Valeur du bien : 125 600€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8451€/an
Fourchette totale : 568€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6820€ - 10470€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 243,9 €/m²
Basé sur :237 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :150 341 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-60 341€ (-40.1%)
Marge achat-revente :17 541€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :33,20€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 683,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 400,69€
Coût de l'assurance :9 960,00€
Taxe foncière : 845,06€/an
Soit par mois : 70,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 86,67€/mois
Soit par an : 1 040,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 704,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 600 €(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1100€ = 7700€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 451 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 845 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 040 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 209 €
Revenus locatifs : +8 451 €
Charges déductibles : -42 209 €
Résultat foncier Année 1 : -33 759 €(Déficit de 33 759 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 359 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 609 €/an
Revenus locatifs : +8 451 €
Charges déductibles : -6 609 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12358.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 451 €42 214 €4 330 €-33 763 €21 400 €12 363 €12 363 €
28 620 €6 497 €4 214 €2 123 €--10 240 €
38 792 €6 377 €4 093 €2 415 €--7 825 €
48 968 €6 252 €3 969 €2 716 €--5 110 €
59 147 €6 124 €3 840 €3 024 €--2 086 €
69 330 €5 991 €3 707 €3 340 €---
79 517 €5 853 €3 570 €3 664 €---
89 707 €5 711 €3 428 €3 996 €---
99 901 €5 564 €3 281 €4 337 €---
1010 099 €5 413 €3 129 €4 686 €---
1110 301 €5 256 €2 973 €5 045 €---
1210 507 €5 094 €2 811 €5 413 €---
1310 717 €4 927 €2 643 €5 791 €---
1410 932 €4 754 €2 470 €6 178 €---
1511 150 €4 575 €2 291 €6 576 €---
1611 373 €4 390 €2 106 €6 984 €---
1711 601 €4 199 €1 915 €7 402 €---
1811 833 €4 001 €1 718 €7 831 €---
1912 070 €3 797 €1 514 €8 272 €---
2012 311 €3 587 €1 303 €8 724 €---
2112 557 €3 369 €1 085 €9 189 €---
2212 808 €3 143 €860 €9 665 €---
2313 064 €2 911 €627 €10 154 €---
2413 326 €2 670 €386 €10 656 €---
2513 592 €2 421 €138 €11 171 €---
TOTAL270 675 €155 088 €62 401 €115 587 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 587 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 775 €-6 420 €+8 195 €
2+1 775 €0 €+1 775 €
3+1 775 €0 €+1 775 €
4+1 775 €0 €+1 775 €
5+1 775 €0 €+1 775 €
6+1 775 €+376 €+1 399 €
7+1 775 €+1 099 €+676 €
8+1 775 €+1 199 €+576 €
9+1 775 €+1 301 €+474 €
10+1 775 €+1 406 €+369 €
11+1 775 €+1 514 €+261 €
12+1 775 €+1 624 €+151 €
13+1 775 €+1 737 €+38 €
14+1 775 €+1 853 €-78 €
15+1 775 €+1 973 €-198 €
16+1 775 €+2 095 €-320 €
17+1 775 €+2 221 €-446 €
18+1 775 €+2 349 €-574 €
19+1 775 €+2 482 €-707 €
20+1 775 €+2 617 €-842 €
21+1 775 €+2 757 €-982 €
22+1 775 €+2 899 €-1 124 €
23+1 775 €+3 046 €-1 271 €
24+1 775 €+3 197 €-1 422 €
25+1 775 €+3 351 €-1 576 €
Total+44 375 €+34 676 €+9 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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