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à VENDRE villa F5

Bien expiré
VilleSaint-Pierre (974)
Surface150m²
Coût Total287 600€
Loyer Annuel25 013€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+377€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 185 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 233,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

à VENDRE villa F5 à Mont Vert Les Hauts ST PIERRE RÉUNION comprenant au 1er niveau garage 130m2 carrelé et baie vitrée au 2ème niveau 1 chambre salle de bain cuisine salle à manger salon vérandas 3ème niveau 2 GRANDES CHAMBRES salle de bain TERRAIN de 700 M2 CLÔTURE BORNE

Ville : Saint-Pierre
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97410
Coordonnées : -21.316710, 55.544980
Total : 287 600€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 87 800€
Valeur du bien : 272 800€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 13.90€/m²/mois
Fourchette : 9.61€ - 20.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 2084€/mois
Loyer annuel estimé : 25013€/an
Fourchette totale : 1442€ - 3014€/mois
Fourchette annuelle : 17300€ - 36166€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 12.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 415,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :83,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 499,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 969,78€
Coût de l'assurance :25 165,00€
Taxe foncière : 2 501,34€/an
Soit par mois : 208,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 084,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 707,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :376,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + nombre de prises suffisant
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 800 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 250€
    Isolation combles: 150 m² × 55€/m² = 8250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau + 10 prises × 100€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 013 €/an
Calcul : 2 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 600 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 007 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 791 €
Revenus locatifs : +25 013 €
Charges déductibles : -100 791 €
Résultat foncier Année 1 : -75 777 €(Déficit de 75 777 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 377 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 991 €/an
Revenus locatifs : +25 013 €
Charges déductibles : -12 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 023 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54377.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 013 €100 800 €9 492 €-75 786 €21 400 €54 386 €54 386 €
225 514 €12 746 €9 238 €12 768 €--41 619 €
326 024 €12 483 €8 975 €13 541 €--28 078 €
426 544 €12 211 €8 704 €14 333 €--13 745 €
527 075 €11 931 €8 423 €15 145 €---
627 617 €11 640 €8 132 €15 976 €---
728 169 €11 340 €7 832 €16 829 €---
828 733 €11 030 €7 522 €17 703 €---
929 307 €10 709 €7 201 €18 598 €---
1029 893 €10 377 €6 869 €19 516 €---
1130 491 €10 034 €6 526 €20 457 €---
1231 101 €9 680 €6 172 €21 421 €---
1331 723 €9 313 €5 805 €22 410 €---
1432 357 €8 934 €5 426 €23 424 €---
1533 005 €8 542 €5 034 €24 463 €---
1633 665 €8 137 €4 629 €25 528 €---
1734 338 €7 718 €4 210 €26 621 €---
1835 025 €7 284 €3 776 €27 740 €---
1935 725 €6 836 €3 328 €28 889 €---
2036 440 €6 373 €2 865 €30 066 €---
2137 169 €5 894 €2 387 €31 274 €---
2237 912 €5 399 €1 891 €32 513 €---
2338 670 €4 888 €1 380 €33 783 €---
2439 444 €4 358 €850 €35 085 €---
2540 232 €3 811 €303 €36 421 €---
TOTAL801 186 €312 468 €136 970 €488 718 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 488 718 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 253 €-6 420 €+11 673 €
2+5 253 €0 €+5 253 €
3+5 253 €0 €+5 253 €
4+5 253 €0 €+5 253 €
5+5 253 €+420 €+4 833 €
6+5 253 €+4 793 €+460 €
7+5 253 €+5 049 €+204 €
8+5 253 €+5 311 €-58 €
9+5 253 €+5 579 €-326 €
10+5 253 €+5 855 €-602 €
11+5 253 €+6 137 €-884 €
12+5 253 €+6 426 €-1 173 €
13+5 253 €+6 723 €-1 470 €
14+5 253 €+7 027 €-1 774 €
15+5 253 €+7 339 €-2 086 €
16+5 253 €+7 658 €-2 405 €
17+5 253 €+7 986 €-2 733 €
18+5 253 €+8 322 €-3 069 €
19+5 253 €+8 667 €-3 414 €
20+5 253 €+9 020 €-3 767 €
21+5 253 €+9 382 €-4 129 €
22+5 253 €+9 754 €-4 501 €
23+5 253 €+10 135 €-4 882 €
24+5 253 €+10 526 €-5 273 €
25+5 253 €+10 926 €-5 673 €
Total+131 325 €+146 615 €+-15 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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