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Appartement à vendre

VilleBlois (41)
Surface50m²
Coût Total116 651€
Loyer Annuel5 797€
Rentabilité4.97%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 492 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 669,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

OPERATEUR NATIONAL DE VENTE (ONV) VEND à BLOIS (41000), un appartement T3 de 50,10 m² au 1er étage. Réf. 0191C41-L018 Lot n° 107.

Découvrez ce 3 pièces proche du centre-ville et des commodités, au 1er étage sans ascenseur comprenant : entrée avec placard, séjour, cuisine ouverte sur séjour, 2 chambres, SDB, WC.

Atouts principaux : Idéalement situé Ascenseur Pas de frais d'agence

Prix : 83492 € - Honoraires A charge vendeur –  Possibilité emplacement parking intérieur : 2500€ en sus.

Classe énergie C 139KWh/m².an - Classe climat C 27kgCO2/m².an. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage habituel : 1090 €. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2026 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Copropriété de 56 lots. Procédure en cours : Non. Charges de copropriété estimées à 850€/an.

Sous réserve de priorité conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Visite sur rendez-vous. Remise des offres d'achat au plus tard 1 mois à compter du 20/04/2026, par e-mail et selon les dispositions consultables

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.587055, 1.334108
Total : 116 651€
Prix d'acquisition : 83 492€
Travaux : 26 480€
Valeur du bien : 109 972€
Frais de notaire : 6 679€
Coût estimé : 6 679€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 483€/mois
Loyer annuel estimé : 5797€/an
Fourchette totale : 388€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4656€ - 7217€/an
Rentabilité brute :4.97%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 022,73 €/m²
Basé sur :363 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 137 €
Prix d'achat :83 492 €
Décote à l'achat :-17 645€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-15 514€ (-15.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 651€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 603,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 256,73€
Coût de l'assurance :10 206,96€
Taxe foncière : 579,67€/an
Soit par mois : 48,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,83€/mois
Soit par an : 850,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 483,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager par des modèles plus récents et efficaces
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais une chambre présente une tache
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 480 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 800€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds 15 m²: 80€/m² × 15 = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 797 €/an
Calcul : 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 651 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 850 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 083 €
Revenus locatifs : +5 797 €
Charges déductibles : -32 083 €
Résultat foncier Année 1 : -26 286 €(Déficit de 26 286 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 586 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 603 €/an
Revenus locatifs : +5 797 €
Charges déductibles : -5 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15586.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 492 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 270 €(65% de 83 492 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 973 €/an
Calcul : 54 270 € × 3,636% = 1 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 797 €32 087 €3 769 €-26 290 €10 700 €15 590 €15 590 €
25 913 €5 505 €3 667 €408 €--15 182 €
36 031 €5 400 €3 562 €631 €--14 551 €
46 151 €5 291 €3 453 €860 €--13 691 €
56 275 €5 179 €3 341 €1 096 €--12 595 €
66 400 €5 063 €3 225 €1 337 €--11 258 €
76 528 €4 943 €3 105 €1 585 €--9 672 €
86 659 €4 819 €2 981 €1 840 €--7 833 €
96 792 €4 691 €2 853 €2 101 €--5 732 €
106 928 €4 559 €2 721 €2 369 €--3 363 €
117 066 €4 422 €2 584 €2 644 €--719 €
127 207 €4 281 €2 443 €2 926 €---
137 352 €4 135 €2 297 €3 216 €---
147 499 €3 984 €2 146 €3 514 €---
157 649 €3 829 €1 991 €3 820 €---
167 802 €3 668 €1 830 €4 134 €---
177 958 €3 502 €1 664 €4 456 €---
188 117 €3 330 €1 492 €4 787 €---
198 279 €3 153 €1 315 €5 126 €---
208 445 €2 969 €1 131 €5 475 €---
218 614 €2 780 €942 €5 834 €---
228 786 €2 584 €746 €6 202 €---
238 962 €2 382 €544 €6 579 €---
249 141 €2 173 €335 €6 967 €---
259 324 €1 958 €120 €7 366 €---
TOTAL185 669 €126 685 €54 257 €58 984 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 217 €-3 210 €+4 427 €
2+1 217 €0 €+1 217 €
3+1 217 €0 €+1 217 €
4+1 217 €0 €+1 217 €
5+1 217 €0 €+1 217 €
6+1 217 €0 €+1 217 €
7+1 217 €0 €+1 217 €
8+1 217 €0 €+1 217 €
9+1 217 €0 €+1 217 €
10+1 217 €0 €+1 217 €
11+1 217 €0 €+1 217 €
12+1 217 €+878 €+339 €
13+1 217 €+965 €+252 €
14+1 217 €+1 054 €+163 €
15+1 217 €+1 146 €+71 €
16+1 217 €+1 240 €-23 €
17+1 217 €+1 337 €-120 €
18+1 217 €+1 436 €-219 €
19+1 217 €+1 538 €-321 €
20+1 217 €+1 643 €-426 €
21+1 217 €+1 750 €-533 €
22+1 217 €+1 860 €-643 €
23+1 217 €+1 974 €-757 €
24+1 217 €+2 090 €-873 €
25+1 217 €+2 210 €-993 €
Total+30 425 €+17 911 €+12 514 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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