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Appartement à vendre

VilleAbymes (971)
Surface46m²
Coût Total99 260€
Loyer Annuel9 741€
Rentabilité9.81%
Cashflow/mois+215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 239,13 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Toilettes séparées, 1 chambre, Balcon, Pas de cave

Situé sur le secteur de grand camp au 3ème étage d'une résidence proche de toutes commoditées, venez visiter cet appartement T2 de 46m2. Il se compose d'un séjour, une cuisine, une chambre, une salle d'eau, un WC indépendant et une loggia. Contactez nous au plus vite pour programmer votre visite

Ville : Abymes
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97139
Coordonnées : 16.275951, -61.499990
Total : 99 260€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 37 700€
Valeur du bien : 94 700€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 17.65€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 22.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9741€/an
Fourchette totale : 629€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 7549€ - 12570€/an
Rentabilité brute :9.81%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 12.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 422,86 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 452 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-8 452€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-33 808€ (-51.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 640,76€
Coût de l'assurance :8 685,25€
Taxe foncière : 974,11€/an
Soit par mois : 81,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :215,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, petites réparations
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700 €(820 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région des Abymes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 741 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 260 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 255 €
Revenus locatifs : +9 741 €
Charges déductibles : -42 255 €
Résultat foncier Année 1 : -32 514 €(Déficit de 32 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 114 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 555 €/an
Revenus locatifs : +9 741 €
Charges déductibles : -4 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 186 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11113.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 741 €42 258 €3 236 €-32 517 €21 400 €11 117 €11 117 €
29 936 €4 471 €3 149 €5 465 €--5 652 €
310 135 €4 381 €3 059 €5 754 €---
410 337 €4 288 €2 966 €6 049 €---
510 544 €4 192 €2 870 €6 352 €---
610 755 €4 092 €2 771 €6 663 €---
710 970 €3 990 €2 668 €6 980 €---
811 189 €3 884 €2 562 €7 306 €---
911 413 €3 774 €2 452 €7 639 €---
1011 642 €3 660 €2 339 €7 981 €---
1111 874 €3 543 €2 222 €8 331 €---
1212 112 €3 422 €2 101 €8 690 €---
1312 354 €3 297 €1 976 €9 057 €---
1412 601 €3 168 €1 846 €9 433 €---
1512 853 €3 034 €1 713 €9 819 €---
1613 110 €2 896 €1 574 €10 214 €---
1713 372 €2 753 €1 432 €10 619 €---
1813 640 €2 606 €1 284 €11 034 €---
1913 913 €2 453 €1 132 €11 460 €---
2014 191 €2 295 €974 €11 895 €---
2114 475 €2 133 €811 €12 342 €---
2214 764 €1 964 €643 €12 800 €---
2315 060 €1 790 €469 €13 269 €---
2415 361 €1 610 €289 €13 750 €---
2515 668 €1 425 €103 €14 243 €---
TOTAL312 010 €117 379 €46 641 €194 631 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 631 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 046 €-6 420 €+8 466 €
2+2 046 €0 €+2 046 €
3+2 046 €+31 €+2 015 €
4+2 046 €+1 815 €+231 €
5+2 046 €+1 906 €+140 €
6+2 046 €+1 999 €+47 €
7+2 046 €+2 094 €-48 €
8+2 046 €+2 192 €-146 €
9+2 046 €+2 292 €-246 €
10+2 046 €+2 394 €-348 €
11+2 046 €+2 499 €-453 €
12+2 046 €+2 607 €-561 €
13+2 046 €+2 717 €-671 €
14+2 046 €+2 830 €-784 €
15+2 046 €+2 946 €-900 €
16+2 046 €+3 064 €-1 018 €
17+2 046 €+3 186 €-1 140 €
18+2 046 €+3 310 €-1 264 €
19+2 046 €+3 438 €-1 392 €
20+2 046 €+3 569 €-1 523 €
21+2 046 €+3 703 €-1 657 €
22+2 046 €+3 840 €-1 794 €
23+2 046 €+3 981 €-1 935 €
24+2 046 €+4 125 €-2 079 €
25+2 046 €+4 273 €-2 227 €
Total+51 150 €+58 389 €+-7 239 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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