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maison vente 8 pieces consenvoye 194m2

Bien expiré
VilleConsenvoye (55)
Surface194
Coût Total267 190
Loyer Annuel15 889
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-126
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 922,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Magalie Germain vous propose: Propriété exceptionnelle à 20mn de Verdun

  • Ferme à rénover - Beaux volumes - Jardin, parc et grande grange
  • A voir absolument ! Sublime corps de ferme offrant un immense potentiel, située dans le charmant village de Consenvoye. Cette demeure de caractère se compose de 8 pièces spacieuses , avec une surface habitable de 194m² sur un vaste terrain de 6340m².

La ferme se compose de 4 chambres, 2 salles d'eau, 2 WC, 2 cuisines et 2 salles à manger. Idéal pour les amoureux de la rénovation et des grands espaces. Greniers aménageables, fenêtre déjà existante Les espaces extérieurs comprennent : un jardin arboré et un parc pouvant accueillir des cheveaux ou autres , une terrasse, une grande grange

Sa belle exposition sud-est-ouest permet de bénéficier d'une belle luminosité tout au long de la journée. Située dans un environnement calme et préservé, ce corps de ferme offre un cadre de vie idéal pour les amoureux de la nature et de l'authenticité. Chauffage fuel Toiture ok Taxe foncière 800 euros Double vitrage

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 226 et classe CLIMAT E indice 61. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Magalie Germain mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de sedan sous le numéro 403057599, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Consenvoye
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55110
Coordonnées : 49.290136, 5.297703
Total : 267 190
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 73 870
Valeur du bien : 252 870
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1324€/mois
Loyer annuel estimé : 15889€/an
Fourchette totale : 1068€ - 1642€/mois
Fourchette annuelle : 12815€ - 19701€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 190
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 303,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :80,16€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 383,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 851,63
Coût de l'assurance :24 047,10
Taxe foncière : 800,00€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 324,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 450,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 2 cuisines
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 870(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 880
    Isolation toiture/combles: 194 m² × 60€/m² = 11640€, Main d'œuvre: 240€
  • Menuiseries:19 200
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 2 cuisines × 9000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 840
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 450
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 58€/m² = 1450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Consenvoye (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 580✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 889 €/an
Calcul : 1 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 190 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 962 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 870
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 229
Revenus locatifs : +15 889
Charges déductibles : -84 229
Résultat foncier Année 1 : -68 340(Déficit de 68 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 940
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 359 €/an
Revenus locatifs : +15 889
Charges déductibles : -10 359
Résultat foncier Années 2+ : 5 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46940.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 88984 2388 606-68 34921 400 €46 949 €46 949 €
216 20710 1358 3736 072--40 877 €
316 5319 8948 1336 637--34 240 €
416 8629 6467 8847 216--27 024 €
517 1999 3897 6277 810--19 214 €
617 5439 1247 3628 419--10 795 €
717 8948 8507 0889 044--1 752 €
818 2528 5676 8059 685---
918 6178 2756 51310 342---
1018 9897 9726 21111 017---
1119 3697 6605 89811 708---
1219 7567 3385 57612 418---
1320 1517 0055 24313 146---
1420 5546 6614 89913 894---
1520 9656 3054 54314 660---
1621 3855 9384 17615 447---
1721 8125 5593 79716 254---
1822 2495 1673 40517 082---
1922 6944 7623 00017 932---
2023 1484 3432 58118 804---
2123 6103 9112 14919 699---
2224 0833 4651 70320 618---
2324 5643 0031 24221 561---
2425 0562 52776522 529---
2525 5572 03527323 522---
TOTAL508 935241 769123 852267 16721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 167
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 337-6 420+9 757
2+3 3370+3 337
3+3 3370+3 337
4+3 3370+3 337
5+3 3370+3 337
6+3 3370+3 337
7+3 3370+3 337
8+3 337+2 380+957
9+3 337+3 103+234
10+3 337+3 305+32
11+3 337+3 513-176
12+3 337+3 725-388
13+3 337+3 944-607
14+3 337+4 168-831
15+3 337+4 398-1 061
16+3 337+4 634-1 297
17+3 337+4 876-1 539
18+3 337+5 125-1 788
19+3 337+5 380-2 043
20+3 337+5 641-2 304
21+3 337+5 910-2 573
22+3 337+6 185-2 848
23+3 337+6 468-3 131
24+3 337+6 759-3 422
25+3 337+7 057-3 720
Total+83 425+80 150+3 275
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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