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VENDU par l'Agence Appartement sur Amiens Sud

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface57m²
Coût Total146 060€
Loyer Annuel7 955€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 789,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Cave, Nombre de WC : 1

VENDU par l'AGENCE Priss'Immo Bel appartement de type 3 sur AMIENS SUD, au rdc surélevé d'un immeuble de 4 étages. Pour d'autres logements, vous pouvez contacter votre agence immobilière Priss'immo. Votre agence PRISS'IMMO sur Amiens dans la SOMME.# bien immobilier #offre immobilière #conseils #gestion locative #syndic de copropriété #confiance #entreprise #projet immobilier #offre #achat #maison #centre ville #amiens #Somme - https://prissimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.894171, 2.295695
Total : 146 060€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 137 900€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7955€/an
Fourchette totale : 536€ - 820€/mois
Fourchette annuelle : 6430€ - 9841€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 704,29 €/m²
Basé sur :508 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 145 €
Prix d'achat :102 000 €
Décote à l'achat :-52 145€ (-33.8%)
Marge achat-revente :8 085€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 774,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 773,52€
Coût de l'assurance :12 415,10€
Taxe foncière : 795,52€/an
Soit par mois : 66,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre pour améliorer l'esthétique et le confort.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour maintenir l'esthétique.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger pour maintenir l'esthétique.
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (pose comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (pose et matériaux compris)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (pose et matériaux compris)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 955 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 060 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 269 €
Revenus locatifs : +7 955 €
Charges déductibles : -42 269 €
Résultat foncier Année 1 : -34 314 €(Déficit de 34 314 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 914 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 369 €/an
Revenus locatifs : +7 955 €
Charges déductibles : -6 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 586 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12913.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 955 €42 274 €5 082 €-34 319 €21 400 €12 919 €12 919 €
28 114 €6 241 €4 949 €1 873 €--11 046 €
38 277 €6 104 €4 812 €2 173 €--8 873 €
48 442 €5 961 €4 669 €2 481 €--6 392 €
58 611 €5 814 €4 522 €2 797 €--3 594 €
68 783 €5 661 €4 369 €3 122 €--472 €
78 959 €5 503 €4 210 €3 456 €---
89 138 €5 339 €4 046 €3 799 €---
99 321 €5 169 €3 877 €4 152 €---
109 507 €4 993 €3 701 €4 514 €---
119 697 €4 811 €3 519 €4 887 €---
129 891 €4 622 €3 330 €5 269 €---
1310 089 €4 427 €3 134 €5 663 €---
1410 291 €4 224 €2 932 €6 067 €---
1510 497 €4 014 €2 722 €6 482 €---
1610 707 €3 797 €2 505 €6 909 €---
1710 921 €3 572 €2 280 €7 348 €---
1811 139 €3 339 €2 047 €7 800 €---
1911 362 €3 098 €1 806 €8 264 €---
2011 589 €2 848 €1 556 €8 741 €---
2111 821 €2 589 €1 297 €9 232 €---
2212 057 €2 321 €1 029 €9 736 €---
2312 299 €2 043 €751 €10 255 €---
2412 545 €1 756 €463 €10 789 €---
2512 795 €1 458 €165 €11 338 €---
TOTAL254 807 €141 977 €73 774 €112 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 955 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 671 €-6 420 €+8 091 €
2+1 671 €0 €+1 671 €
3+1 671 €0 €+1 671 €
4+1 671 €0 €+1 671 €
5+1 671 €0 €+1 671 €
6+1 671 €0 €+1 671 €
7+1 671 €+895 €+776 €
8+1 671 €+1 140 €+531 €
9+1 671 €+1 246 €+425 €
10+1 671 €+1 354 €+317 €
11+1 671 €+1 466 €+205 €
12+1 671 €+1 581 €+90 €
13+1 671 €+1 699 €-28 €
14+1 671 €+1 820 €-149 €
15+1 671 €+1 945 €-274 €
16+1 671 €+2 073 €-402 €
17+1 671 €+2 205 €-534 €
18+1 671 €+2 340 €-669 €
19+1 671 €+2 479 €-808 €
20+1 671 €+2 622 €-951 €
21+1 671 €+2 770 €-1 099 €
22+1 671 €+2 921 €-1 250 €
23+1 671 €+3 077 €-1 406 €
24+1 671 €+3 237 €-1 566 €
25+1 671 €+3 401 €-1 730 €
Total+41 775 €+33 849 €+7 926 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 179 jours
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