Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

vente - appartement

Bien expiré
VilleManosque (04)
Surface75.2
Coût Total186 330
Loyer Annuel12 335
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 75.2 m²
Prix au m² : 1 595,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle d eau, Travaux, Petit prix

L'Agence a sélectionné pour vous en Exclusivité cet appartement rénové lumineux type 4 de 75,20 M2 avec vue dégagée, cave, combles au troisième et dernier étage sur la commune de Manosque ( 04100 ). Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine aménagée équipée, trois chambres et salle d'eau avec wc. Lumineux, vue dégagée, centre ville ,dernier étage, proche parking et commodités. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr'. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Au contraire d'une estimation en ligne qui est purement indicative et marketing. Découvrez tous nos biens sur notre site internet Maisons, appartements, terrains à vendre ou à louer sur les communes de Vinon sur Verdon, Jouques, Rians, la Verdière, Ginasservis, Gréoux les bains, Riez, Roumoules, Moustiers, Valensole, Oraison, Manosque, Volx, Villeneuve, Manosque, Pierrevert, Sainte Tulle, Céreste, Forcalquier, St Michel l'observatoire, etc...

Laurent CREPEL (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.834790, 5.785725
Total : 186 330
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 56 730
Valeur du bien : 176 730
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.2
Loyer prédit : 13.67€/m²/mois
Fourchette : 10.15€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12335€/an
Fourchette totale : 763€ - 1385€/mois
Fourchette annuelle : 9157€ - 16616€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 710,77 €/m²
Basé sur :279 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 650
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-8 650 (-6.7%)
Marge achat-revente :-57 680€ (-44.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 330
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 990,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 413,76
Coût de l'assurance :16 303,88
Taxe foncière : 1 233,48€/an
Soit par mois : 102,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 027,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 092,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 546 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75.2 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 730(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:11 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 335 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 330 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 233 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 730
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 111
Revenus locatifs : +12 335
Charges déductibles : -65 111
Résultat foncier Année 1 : -52 776(Déficit de 52 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 376
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 381 €/an
Revenus locatifs : +12 335
Charges déductibles : -8 381
Résultat foncier Années 2+ : 3 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31376.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 33565 1176 501-52 78221 400 €31 382 €31 382 €
212 5818 2176 3324 364--27 018 €
312 8338 0426 1564 791--22 227 €
413 0907 8605 9745 230--16 997 €
513 3527 6715 7855 680--11 316 €
613 6197 4765 5906 143--5 174 €
713 8917 2735 3886 617---
814 1697 0645 1787 105---
914 4526 8474 9617 605---
1014 7416 6224 7368 119---
1115 0366 3894 5038 647---
1215 3376 1484 2629 189---
1315 6435 8984 0129 746---
1415 9565 6393 75310 318---
1516 2755 3703 48510 905---
1616 6015 0933 20711 508---
1716 9334 8052 91912 128---
1817 2724 5072 62112 765---
1917 6174 1982 31213 419---
2017 9693 8781 99214 092---
2118 3293 5461 66114 782---
2218 6953 2031 31715 492---
2319 0692 84796216 222---
2419 4512 47959316 972---
2519 8402 09721217 742---
TOTAL395 086198 28594 414196 80121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 801
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 590-6 420+9 010
2+2 5900+2 590
3+2 5900+2 590
4+2 5900+2 590
5+2 5900+2 590
6+2 5900+2 590
7+2 590+433+2 157
8+2 590+2 131+459
9+2 590+2 282+308
10+2 590+2 436+154
11+2 590+2 594-4
12+2 590+2 757-167
13+2 590+2 924-334
14+2 590+3 095-505
15+2 590+3 272-682
16+2 590+3 453-863
17+2 590+3 638-1 048
18+2 590+3 830-1 240
19+2 590+4 026-1 436
20+2 590+4 227-1 637
21+2 590+4 435-1 845
22+2 590+4 648-2 058
23+2 590+4 867-2 277
24+2 590+5 091-2 501
25+2 590+5 323-2 733
Total+64 750+59 040+5 710
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →