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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface68m²
Coût Total224 200€
Loyer Annuel15 181€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 720,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 13, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement 4 pièces + cave - Bd Henri Sappia - NICE

ImmoVendu vous invite à découvrir en EXCLUSIVITÉ cet appartement 4 pièces de 67.89m² au 10ème étage avec ascenseur à rafraichir.

L'appartement est très bien agencé, séjour ouvrant sur terrasse, cuisine séparée, couloir avec placards, 3 chambres, salle de bains, WC séparé. Cave. Proche toutes commodités et Tramway.

N'hésitez à consulter la visite virtuelle sur notre site.

Charges mensuelles : 215 € / Mois comprenant EF/CHAUFFAGE/ASC. Taxe foncière : 1.470 € Nb de lots : 823 DPE C

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06100
Coordonnées : 43.731039, 7.254838
Total : 224 200€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 24 400€
Valeur du bien : 209 400€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1265€/mois
Loyer annuel estimé : 15181€/an
Fourchette totale : 899€ - 1780€/mois
Fourchette annuelle : 10791€ - 21357€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 771,19 €/m²
Basé sur :745 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :256 441 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-71 441€ (-27.9%)
Marge achat-revente :32 241€ (12.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 160,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 279,94€
Coût de l'assurance :19 617,50€
Taxe foncière : 1 470,00€/an
Soit par mois : 122,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 215,00€/mois
Soit par an : 2 580,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 265,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 497,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine légèrement usés et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments légèrement usés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 400 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (Nice), coefficient 1.2 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 181 €/an
Calcul : 1 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 580 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 471 €
Revenus locatifs : +15 181 €
Charges déductibles : -36 471 €
Résultat foncier Année 1 : -21 290 €(Déficit de 21 290 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 071 €/an
Revenus locatifs : +15 181 €
Charges déductibles : -12 071 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 110 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10589.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 181 €36 478 €7 243 €-21 297 €10 700 €10 597 €10 597 €
215 485 €11 882 €7 048 €3 602 €--6 995 €
315 794 €11 680 €6 846 €4 114 €--2 881 €
416 110 €11 471 €6 637 €4 639 €---
516 433 €11 256 €6 421 €5 177 €---
616 761 €11 033 €6 198 €5 729 €---
717 096 €10 802 €5 967 €6 294 €---
817 438 €10 564 €5 729 €6 874 €---
917 787 €10 318 €5 483 €7 469 €---
1018 143 €10 064 €5 229 €8 079 €---
1118 506 €9 801 €4 967 €8 704 €---
1218 876 €9 530 €4 695 €9 346 €---
1319 253 €9 250 €4 415 €10 004 €---
1419 638 €8 960 €4 126 €10 678 €---
1520 031 €8 661 €3 826 €11 370 €---
1620 432 €8 352 €3 517 €12 080 €---
1720 840 €8 032 €3 198 €12 808 €---
1821 257 €7 702 €2 868 €13 555 €---
1921 682 €7 362 €2 527 €14 321 €---
2022 116 €7 009 €2 175 €15 107 €---
2122 558 €6 645 €1 811 €15 913 €---
2223 010 €6 269 €1 435 €16 740 €---
2323 470 €5 881 €1 046 €17 589 €---
2423 939 €5 479 €645 €18 460 €---
2524 418 €5 064 €230 €19 353 €---
TOTAL486 257 €249 547 €104 280 €236 710 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 188 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 188 €-3 210 €+6 398 €
2+3 188 €0 €+3 188 €
3+3 188 €0 €+3 188 €
4+3 188 €+528 €+2 660 €
5+3 188 €+1 553 €+1 635 €
6+3 188 €+1 719 €+1 469 €
7+3 188 €+1 888 €+1 300 €
8+3 188 €+2 062 €+1 126 €
9+3 188 €+2 241 €+947 €
10+3 188 €+2 424 €+764 €
11+3 188 €+2 611 €+577 €
12+3 188 €+2 804 €+384 €
13+3 188 €+3 001 €+187 €
14+3 188 €+3 203 €-15 €
15+3 188 €+3 411 €-223 €
16+3 188 €+3 624 €-436 €
17+3 188 €+3 842 €-654 €
18+3 188 €+4 066 €-878 €
19+3 188 €+4 296 €-1 108 €
20+3 188 €+4 532 €-1 344 €
21+3 188 €+4 774 €-1 586 €
22+3 188 €+5 022 €-1 834 €
23+3 188 €+5 277 €-2 089 €
24+3 188 €+5 538 €-2 350 €
25+3 188 €+5 806 €-2 618 €
Total+79 700 €+71 013 €+8 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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