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Maison à vendre

VilleFlins-Neuve-Église (78)
Surface190m²
Coût Total380 200€
Loyer Annuel26 852€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 290 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 526,32 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 5 chambres, 6 parkings: Garage, 5 parkings, calme, Pas de cave

Venez découvrir cette spacieuse maison sur le village calme de Flins Neuve Eglise, à 8 minutes de Bréval. Elle se compose d'un double séjour 34 m² et 23 m², d'une cuisine dinatoire ainsi que 4 chambres et un bureau à l'étage, un grand garage mais aussi une dépendance de 47m² de plain pied pour y accueillir vos convives. Magnifique Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Flins-Neuve-Église
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78790
Coordonnées : 48.892423, 1.577386
Total : 380 200€
Prix d'acquisition : 290 000€
Travaux : 67 000€
Valeur du bien : 357 000€
Frais de notaire : 23 200€
Coût estimé : 23 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 11.78€/m²/mois
Fourchette : 9.57€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 2238€/mois
Loyer annuel estimé : 26852€/an
Fourchette totale : 1818€ - 2754€/mois
Fourchette annuelle : 21817€ - 33049€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 508,14 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :476 547 €
Prix d'achat :290 000 €
Décote à l'achat :-186 547€ (-39.1%)
Marge achat-revente :96 347€ (20.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :380 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 883,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :107,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 990,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 712,35€
Coût de l'assurance :32 317,00€
Taxe foncière : 2 685,20€/an
Soit par mois : 223,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 237,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 214,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: 2 salons (environ 54 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - salons en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 000 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 000€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 100€/m² = 19000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:2 700€
    Peinture murs salons: 54 m² × 50€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flins-Neuve-Église (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 238 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 852 €/an
Calcul : 2 238 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 762 €/an
Base de calcul : Emprunt de 380 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 293 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 685 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 740 €
Revenus locatifs : +26 852 €
Charges déductibles : -83 740 €
Résultat foncier Année 1 : -56 888 €(Déficit de 56 888 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 488 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 740 €/an
Revenus locatifs : +26 852 €
Charges déductibles : -16 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35488.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500 €(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 852 €83 753 €12 775 €-56 901 €21 400 €35 501 €35 501 €
227 389 €16 413 €12 435 €10 976 €--24 525 €
327 937 €16 062 €12 085 €11 874 €--12 650 €
428 496 €15 699 €11 722 €12 796 €---
529 066 €15 324 €11 346 €13 742 €---
629 647 €14 935 €10 957 €14 711 €---
730 240 €14 533 €10 555 €15 706 €---
830 845 €14 118 €10 140 €16 727 €---
931 461 €13 687 €9 709 €17 774 €---
1032 091 €13 242 €9 264 €18 848 €---
1132 732 €12 782 €8 804 €19 951 €---
1233 387 €12 306 €8 328 €21 082 €---
1334 055 €11 813 €7 835 €22 242 €---
1434 736 €11 303 €7 325 €23 433 €---
1535 431 €10 776 €6 798 €24 655 €---
1636 139 €10 230 €6 252 €25 909 €---
1736 862 €9 666 €5 688 €27 197 €---
1837 599 €9 082 €5 104 €28 518 €---
1938 351 €8 477 €4 500 €29 874 €---
2039 118 €7 853 €3 875 €31 266 €---
2139 901 €7 206 €3 228 €32 695 €---
2240 699 €6 537 €2 559 €34 162 €---
2341 513 €5 845 €1 867 €35 668 €---
2442 343 €5 129 €1 151 €37 214 €---
2543 190 €4 389 €411 €38 801 €---
TOTAL860 079 €351 159 €184 712 €508 919 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 508 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 639 €-6 420 €+12 059 €
2+5 639 €0 €+5 639 €
3+5 639 €0 €+5 639 €
4+5 639 €+44 €+5 595 €
5+5 639 €+4 122 €+1 517 €
6+5 639 €+4 413 €+1 226 €
7+5 639 €+4 712 €+927 €
8+5 639 €+5 018 €+621 €
9+5 639 €+5 332 €+307 €
10+5 639 €+5 655 €-16 €
11+5 639 €+5 985 €-346 €
12+5 639 €+6 324 €-685 €
13+5 639 €+6 673 €-1 034 €
14+5 639 €+7 030 €-1 391 €
15+5 639 €+7 397 €-1 758 €
16+5 639 €+7 773 €-2 134 €
17+5 639 €+8 159 €-2 520 €
18+5 639 €+8 555 €-2 916 €
19+5 639 €+8 962 €-3 323 €
20+5 639 €+9 380 €-3 741 €
21+5 639 €+9 808 €-4 169 €
22+5 639 €+10 248 €-4 609 €
23+5 639 €+10 700 €-5 061 €
24+5 639 €+11 164 €-5 525 €
25+5 639 €+11 640 €-6 001 €
Total+140 975 €+152 676 €+-11 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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