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Vente maison 8 pièces 165 m² Moissac (82200) - Superimmo

VilleMoissac (82)
Surface165m²
Coût Total226 948€
Loyer Annuel16 789€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 359 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 038,54 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville élevée sur trois niveaux comprenant quatre chambres, deux bureaux pouvant servir de chambre d'appoint, une cuisine aménagée, un salon/séjour, deux salles d'eau et un grenier exploitable. Garage, terrasse et cabanon sur une parcelle d'environ 134 m² viennent compléter l'ensemble.

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Total : 226 948€
Prix d'acquisition : 171 359€
Travaux : 41 880€
Valeur du bien : 213 239€
Frais de notaire : 13 709€
Coût estimé : 13 709€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1399€/mois
Loyer annuel estimé : 16789€/an
Fourchette totale : 1128€ - 1736€/mois
Fourchette annuelle : 13532€ - 20830€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 187,21 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 890 €
Prix d'achat :171 359 €
Décote à l'achat :-24 531€ (-12.5%)
Marge achat-revente :-31 058€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 948€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,74€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 190,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 168,70€
Coût de l'assurance :17 021,10€
Taxe foncière : 1 678,93€/an
Soit par mois : 139,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 399,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 330,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 165 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 880 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 900€
    Isolation toiture/combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 880€
    Peinture chambres: 72 m² × 40€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 789 €/an
Calcul : 1 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 948 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 038 €
Revenus locatifs : +16 789 €
Charges déductibles : -52 038 €
Résultat foncier Année 1 : -35 249 €(Déficit de 35 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 158 €/an
Revenus locatifs : +16 789 €
Charges déductibles : -10 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13848.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 359 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 383 €(65% de 171 359 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 050 €/an
Calcul : 111 383 € × 3,636% = 4 050 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 789 €52 046 €7 806 €-35 256 €21 400 €13 856 €13 856 €
217 125 €9 961 €7 601 €7 164 €--6 692 €
317 468 €9 748 €7 389 €7 719 €---
417 817 €9 529 €7 169 €8 288 €---
518 173 €9 301 €6 941 €8 872 €---
618 537 €9 065 €6 706 €9 471 €---
718 908 €8 821 €6 462 €10 086 €---
819 286 €8 569 €6 209 €10 717 €---
919 671 €8 307 €5 947 €11 364 €---
1020 065 €8 036 €5 677 €12 028 €---
1120 466 €7 756 €5 396 €12 710 €---
1220 875 €7 466 €5 106 €13 410 €---
1321 293 €7 165 €4 806 €14 128 €---
1421 719 €6 854 €4 494 €14 865 €---
1522 153 €6 532 €4 172 €15 621 €---
1622 596 €6 199 €3 839 €16 398 €---
1723 048 €5 853 €3 493 €17 195 €---
1823 509 €5 496 €3 136 €18 013 €---
1923 979 €5 126 €2 766 €18 854 €---
2024 459 €4 742 €2 382 €19 717 €---
2124 948 €4 345 €1 986 €20 603 €---
2225 447 €3 935 €1 575 €21 512 €---
2325 956 €3 509 €1 149 €22 447 €---
2426 475 €3 069 €709 €23 406 €---
2527 005 €2 613 €253 €24 392 €---
TOTAL537 767 €214 043 €113 169 €323 724 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 526 €-6 420 €+9 946 €
2+3 526 €0 €+3 526 €
3+3 526 €+308 €+3 218 €
4+3 526 €+2 487 €+1 039 €
5+3 526 €+2 662 €+864 €
6+3 526 €+2 841 €+685 €
7+3 526 €+3 026 €+500 €
8+3 526 €+3 215 €+311 €
9+3 526 €+3 409 €+117 €
10+3 526 €+3 608 €-82 €
11+3 526 €+3 813 €-287 €
12+3 526 €+4 023 €-497 €
13+3 526 €+4 238 €-712 €
14+3 526 €+4 459 €-933 €
15+3 526 €+4 686 €-1 160 €
16+3 526 €+4 919 €-1 393 €
17+3 526 €+5 158 €-1 632 €
18+3 526 €+5 404 €-1 878 €
19+3 526 €+5 656 €-2 130 €
20+3 526 €+5 915 €-2 389 €
21+3 526 €+6 181 €-2 655 €
22+3 526 €+6 454 €-2 928 €
23+3 526 €+6 734 €-3 208 €
24+3 526 €+7 022 €-3 496 €
25+3 526 €+7 318 €-3 792 €
Total+88 150 €+97 117 €+-8 967 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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