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Dpt Gers (32), à vendre Masseube maison de 4 chambres - salon - séjour et cour intérieure

Bien expiré
VilleMasseube (32)
Surface167
Coût Total152 790
Loyer Annuel15 756
Rentabilité10.31%
Cashflow/mois+370
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 568,86 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 167 m², 6 pièces, 5 chambres, 130 m² de terrain, Salon, Orientation est, 2 salles de douche, chauffage central au fuel

A Masseube (32), proche du centre de la commune, venez découvrir cette maison de ville, avec 1 étage développant 155 m² habitables.

Au rez-de-chaussée, après avoir franchi le seuil, un couloir dessert un salon de 17 m², une salle à manger de plus de 19 m² et la cour intérieure de 12 m². De la salle à manger, on accède à une cuisine entièrement aménagée en bois de chène. De l'autre côté de la cour, une autre cuisine de plus de 6 m² mène au cellier, au local technique et à la buanderie.

On accède à l'étage par deux escalier distincts. Le premier proche de l'entrée de la maison conduit à deux chambres de 17 et 18 m² et à une salle d'eau de prè de 3 m². Le second mène, également, à deux chambres de 10 et 12 m², à une salle d'eau de près de 7 m² et une véranda de près de 7 m². La maison dispose de 2 Wc séparés. Toutes les fenêtres sont en Pvc double vitrage. Le chauffage est realisé par une chaudière au fuel régulièrement contrôlée.

Bon nombre de portes intérieures sont en chène et créées par le propriétaire, lui même, comme le plafond du couloir d'entrée. Un rafraichissement de la décoration est nécessaire ainsi qu'une amélioration de l'isolation thermique.

Dans cette commune, vous trouverez toutes le commodités, non loin de la maison (médecin, pharmacie, commerces, associations sportives, écoles...) N'hésitez pas à me et à venir visiter cette maison de ville.

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.425902, 0.579206
Total : 152 790
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 50 190
Valeur du bien : 145 190
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1313€/mois
Loyer annuel estimé : 15756€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1702€/mois
Fourchette annuelle : 12153€ - 20427€/an
Rentabilité brute :10.31%
Fourchette de rentabilité :7.95% - 13.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :703,96 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 561
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-22 561 (-19.2%)
Marge achat-revente :-35 229€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 790
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 418,98
Coût de l'assurance :13 369,13
Taxe foncière : 1 575,59€/an
Soit par mois : 131,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 313,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :369,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fuel actuelle
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en PVC double vitrage
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier (estimation 10 fenêtres)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans toutes les chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Normes électriques à respecter
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon de 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du couloir (plafond, carrelage) et peinture
Quantité: couloir de 8 m²
Raison: État 2.5/5 visible - couloir nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 190(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 340
    Isolation toiture/combles: 167 m² × 20€/m² = 3340€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Vérification et amélioration étanchéité fenêtres: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau (10 m²) × 2000€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation complète chambres: 5 chambres (80 m²) × 150€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Mise aux normes électricité chambres: 5 chambres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée/Couloir:600
    Rénovation couloir: 8 m² × 75€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 840✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 756 €/an
Calcul : 1 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 790 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 190
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 627
Revenus locatifs : +15 756
Charges déductibles : -57 627
Résultat foncier Année 1 : -41 871(Déficit de 41 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 471
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 437 €/an
Revenus locatifs : +15 756
Charges déductibles : -7 437
Résultat foncier Années 2+ : 8 319 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20470.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 75657 6325 331-41 87621 400 €20 476 €20 476 €
216 0717 3025 1928 769--11 707 €
316 3927 1585 0489 234--2 473 €
416 7207 0094 8999 711---
517 0556 8544 74410 200---
617 3966 6944 58410 702---
717 7446 5284 41811 215---
818 0996 3574 24611 742---
918 4616 1784 06812 282---
1018 8305 9943 88412 836---
1119 2065 8033 69313 403---
1219 5915 6053 49513 985---
1319 9825 4003 29014 582---
1420 3825 1883 07715 194---
1520 7904 9682 85815 822---
1621 2054 7402 63016 465---
1721 6304 5042 39417 126---
1822 0624 2602 14917 803---
1922 5034 0061 89618 497---
2022 9533 7441 63419 210---
2123 4133 4721 36219 940---
2223 8813 1911 08020 690---
2324 3582 89978921 459---
2424 8462 59748722 249---
2525 3422 28417423 058---
TOTAL504 668180 36877 419324 30021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 300
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 309-6 420+9 729
2+3 3090+3 309
3+3 3090+3 309
4+3 309+2 172+1 137
5+3 309+3 060+249
6+3 309+3 210+99
7+3 309+3 365-56
8+3 309+3 523-214
9+3 309+3 685-376
10+3 309+3 851-542
11+3 309+4 021-712
12+3 309+4 196-887
13+3 309+4 375-1 066
14+3 309+4 558-1 249
15+3 309+4 747-1 438
16+3 309+4 940-1 631
17+3 309+5 138-1 829
18+3 309+5 341-2 032
19+3 309+5 549-2 240
20+3 309+5 763-2 454
21+3 309+5 982-2 673
22+3 309+6 207-2 898
23+3 309+6 438-3 129
24+3 309+6 675-3 366
25+3 309+6 918-3 609
Total+82 725+97 290+-14 565
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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