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Dpt Gers (32), à vendre Masseube maison de 4 chambres - salon - séjour et cour intérieure

Bien expiré
VilleMasseube (32)
Surface167m²
Coût Total152 790€
Loyer Annuel15 756€
Rentabilité10.31%
Cashflow/mois+370€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 568,86 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 167 m², 6 pièces, 5 chambres, 130 m² de terrain, Salon, Orientation est, 2 salles de douche, chauffage central au fuel

A Masseube (32), proche du centre de la commune, venez découvrir cette maison de ville, avec 1 étage développant 155 m² habitables.

Au rez-de-chaussée, après avoir franchi le seuil, un couloir dessert un salon de 17 m², une salle à manger de plus de 19 m² et la cour intérieure de 12 m². De la salle à manger, on accède à une cuisine entièrement aménagée en bois de chène. De l'autre côté de la cour, une autre cuisine de plus de 6 m² mène au cellier, au local technique et à la buanderie.

On accède à l'étage par deux escalier distincts. Le premier proche de l'entrée de la maison conduit à deux chambres de 17 et 18 m² et à une salle d'eau de prè de 3 m². Le second mène, également, à deux chambres de 10 et 12 m², à une salle d'eau de près de 7 m² et une véranda de près de 7 m². La maison dispose de 2 Wc séparés. Toutes les fenêtres sont en Pvc double vitrage. Le chauffage est realisé par une chaudière au fuel régulièrement contrôlée.

Bon nombre de portes intérieures sont en chène et créées par le propriétaire, lui même, comme le plafond du couloir d'entrée. Un rafraichissement de la décoration est nécessaire ainsi qu'une amélioration de l'isolation thermique.

Dans cette commune, vous trouverez toutes le commodités, non loin de la maison (médecin, pharmacie, commerces, associations sportives, écoles...) N'hésitez pas à me et à venir visiter cette maison de ville.

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.425902, 0.579206
Total : 152 790€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 50 190€
Valeur du bien : 145 190€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1313€/mois
Loyer annuel estimé : 15756€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1702€/mois
Fourchette annuelle : 12153€ - 20427€/an
Rentabilité brute :10.31%
Fourchette de rentabilité :7.95% - 13.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :703,96 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 561 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-22 561€ (-19.2%)
Marge achat-revente :-35 229€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 418,98€
Coût de l'assurance :13 369,13€
Taxe foncière : 1 575,59€/an
Soit par mois : 131,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 313,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :369,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fuel actuelle
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en PVC double vitrage
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier (estimation 10 fenêtres)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans toutes les chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Normes électriques à respecter
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon de 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du couloir (plafond, carrelage) et peinture
Quantité: couloir de 8 m²
Raison: État 2.5/5 visible - couloir nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 190 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 340€
    Isolation toiture/combles: 167 m² × 20€/m² = 3340€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Vérification et amélioration étanchéité fenêtres: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau (10 m²) × 2000€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 5 chambres (80 m²) × 150€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Mise aux normes électricité chambres: 5 chambres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée/Couloir:600€
    Rénovation couloir: 8 m² × 75€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 756 €/an
Calcul : 1 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 790 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 627 €
Revenus locatifs : +15 756 €
Charges déductibles : -57 627 €
Résultat foncier Année 1 : -41 871 €(Déficit de 41 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 437 €/an
Revenus locatifs : +15 756 €
Charges déductibles : -7 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 319 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20470.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 756 €57 632 €5 331 €-41 876 €21 400 €20 476 €20 476 €
216 071 €7 302 €5 192 €8 769 €--11 707 €
316 392 €7 158 €5 048 €9 234 €--2 473 €
416 720 €7 009 €4 899 €9 711 €---
517 055 €6 854 €4 744 €10 200 €---
617 396 €6 694 €4 584 €10 702 €---
717 744 €6 528 €4 418 €11 215 €---
818 099 €6 357 €4 246 €11 742 €---
918 461 €6 178 €4 068 €12 282 €---
1018 830 €5 994 €3 884 €12 836 €---
1119 206 €5 803 €3 693 €13 403 €---
1219 591 €5 605 €3 495 €13 985 €---
1319 982 €5 400 €3 290 €14 582 €---
1420 382 €5 188 €3 077 €15 194 €---
1520 790 €4 968 €2 858 €15 822 €---
1621 205 €4 740 €2 630 €16 465 €---
1721 630 €4 504 €2 394 €17 126 €---
1822 062 €4 260 €2 149 €17 803 €---
1922 503 €4 006 €1 896 €18 497 €---
2022 953 €3 744 €1 634 €19 210 €---
2123 413 €3 472 €1 362 €19 940 €---
2223 881 €3 191 €1 080 €20 690 €---
2324 358 €2 899 €789 €21 459 €---
2424 846 €2 597 €487 €22 249 €---
2525 342 €2 284 €174 €23 058 €---
TOTAL504 668 €180 368 €77 419 €324 300 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 309 €-6 420 €+9 729 €
2+3 309 €0 €+3 309 €
3+3 309 €0 €+3 309 €
4+3 309 €+2 172 €+1 137 €
5+3 309 €+3 060 €+249 €
6+3 309 €+3 210 €+99 €
7+3 309 €+3 365 €-56 €
8+3 309 €+3 523 €-214 €
9+3 309 €+3 685 €-376 €
10+3 309 €+3 851 €-542 €
11+3 309 €+4 021 €-712 €
12+3 309 €+4 196 €-887 €
13+3 309 €+4 375 €-1 066 €
14+3 309 €+4 558 €-1 249 €
15+3 309 €+4 747 €-1 438 €
16+3 309 €+4 940 €-1 631 €
17+3 309 €+5 138 €-1 829 €
18+3 309 €+5 341 €-2 032 €
19+3 309 €+5 549 €-2 240 €
20+3 309 €+5 763 €-2 454 €
21+3 309 €+5 982 €-2 673 €
22+3 309 €+6 207 €-2 898 €
23+3 309 €+6 438 €-3 129 €
24+3 309 €+6 675 €-3 366 €
25+3 309 €+6 918 €-3 609 €
Total+82 725 €+97 290 €+-14 565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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