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Achat : Appartement (21800)

VilleChevigny-Saint-Sauveur (21)
Surface81m²
Coût Total167 420€
Loyer Annuel11 291€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-366€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 469,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 5 pièces, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Votre agence ERA IMMOBILIER DIJON vous présente en nouveauté et en exclusivité à Chevigny-Saint-Sauveur un appartement de 81 m², avec deux places de parking et une cave

Vous recherchez un appartement familial à personnaliser selon vos envies ?

Ce T5 situé au 4 eme et dernier étage, sans ascenseur, offre une belle base pour créer un véritable cocon.

Il comprend un salon-séjour agréable avec accès au balcon, une cuisine, trois chambres, une salle de bains et des WC séparés.

Ses atouts : une cave pour le rangement, deux places de parking et surtout aucune nuisance au-dessus de vous !

L'appartement est tout à fait habitable en l'état. Un léger rafraîchissement pourra simplement être envisagé pour le remettre à votre goût et révéler pleinement son potentiel.

Contactez-nous pour le découvrir lors d'une visite.

ERA immobilier, spécialiste en estimation, vente, achat, location et gestion sur toute la Côte d'Or.

Mandat n°5974

Ville : Chevigny-Saint-Sauveur
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21800
Coordonnées : 47.297092, 5.128415
Total : 167 420€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 157 900€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 941€/mois
Loyer annuel estimé : 11291€/an
Fourchette totale : 770€ - 1150€/mois
Fourchette annuelle : 9239€ - 13799€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 415,15 €/m²
Basé sur :163 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 627 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-76 627€ (-39.2%)
Marge achat-revente :28 207€ (14.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :48,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 873,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 000,80€
Coût de l'assurance :14 649,25€
Taxe foncière : 1 129,13€/an
Soit par mois : 94,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 339,00€/mois
Soit par an : 4 068,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 940,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 306,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-365,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Peinture chambres: 3 chambres × 30€/m² × 30m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 1 salon × 30€/m² × 30m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:900€
    Peinture cuisine: 1 cuisine × 30€/m² × 30m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chevigny-Saint-Sauveur (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 291 €/an
Calcul : 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 420 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 129 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 068 €/an
Calcul : 339 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 220 €
Revenus locatifs : +11 291 €
Charges déductibles : -50 220 €
Résultat foncier Année 1 : -38 929 €(Déficit de 38 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 320 €/an
Revenus locatifs : +11 291 €
Charges déductibles : -11 320 €
Résultat foncier Années 2+ : -29 €/an(Déficit de 29 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17528.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 291 €50 225 €5 542 €-38 934 €21 400 €17 534 €17 534 €
211 517 €11 177 €5 394 €340 €--17 194 €
311 747 €11 024 €5 241 €724 €--16 470 €
411 982 €10 865 €5 082 €1 117 €--15 353 €
512 222 €10 702 €4 919 €1 520 €--13 833 €
612 467 €10 532 €4 749 €1 934 €--11 899 €
712 716 €10 357 €4 574 €2 359 €--9 540 €
812 970 €10 176 €4 393 €2 794 €--6 746 €
913 230 €9 989 €4 206 €3 241 €--3 505 €
1013 494 €9 795 €4 012 €3 699 €---
1113 764 €9 595 €3 812 €4 169 €---
1214 039 €9 388 €3 605 €4 651 €---
1314 320 €9 174 €3 391 €5 146 €---
1414 607 €8 953 €3 170 €5 654 €---
1514 899 €8 724 €2 941 €6 175 €---
1615 197 €8 487 €2 704 €6 709 €---
1715 501 €8 243 €2 459 €7 258 €---
1815 811 €7 990 €2 206 €7 821 €---
1916 127 €7 728 €1 945 €8 399 €---
2016 449 €7 457 €1 674 €8 992 €---
2116 778 €7 178 €1 395 €9 601 €---
2217 114 €6 888 €1 105 €10 225 €---
2317 456 €6 589 €806 €10 867 €---
2417 805 €6 280 €497 €11 525 €---
2518 161 €5 960 €177 €12 201 €---
TOTAL361 665 €263 478 €80 001 €98 186 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 291 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 371 €-6 420 €+8 791 €
2+2 371 €0 €+2 371 €
3+2 371 €0 €+2 371 €
4+2 371 €0 €+2 371 €
5+2 371 €0 €+2 371 €
6+2 371 €0 €+2 371 €
7+2 371 €0 €+2 371 €
8+2 371 €0 €+2 371 €
9+2 371 €0 €+2 371 €
10+2 371 €+58 €+2 313 €
11+2 371 €+1 251 €+1 120 €
12+2 371 €+1 395 €+976 €
13+2 371 €+1 544 €+827 €
14+2 371 €+1 696 €+675 €
15+2 371 €+1 852 €+519 €
16+2 371 €+2 013 €+358 €
17+2 371 €+2 177 €+194 €
18+2 371 €+2 346 €+25 €
19+2 371 €+2 520 €-149 €
20+2 371 €+2 698 €-327 €
21+2 371 €+2 880 €-509 €
22+2 371 €+3 068 €-697 €
23+2 371 €+3 260 €-889 €
24+2 371 €+3 458 €-1 087 €
25+2 371 €+3 660 €-1 289 €
Total+59 275 €+29 456 €+29 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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