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Immeuble 3 appartements (rendement 9%)

VilleMirebeau (86)
Surface180m²
Coût Total221 220€
Loyer Annuel16 326€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 159 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 883,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport

3 appartements 60m²

RDC : 1 T3 360€ 1er : 1 T3 400€ 2ème : 1 T2 450€

Toiture entièrement refaite en 2017 en ardoise

Ville : Mirebeau
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86110
Coordonnées : 46.785110, 0.182930
Total : 221 220€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 49 500€
Valeur du bien : 208 500€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1360€/mois
Loyer annuel estimé : 16326€/an
Fourchette totale : 1102€ - 1680€/mois
Fourchette annuelle : 13224€ - 20155€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 111,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 175,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 092,59€
Coût de l'assurance :19 356,75€
Taxe foncière : 1 632,56€/an
Soit par mois : 136,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 360,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour remplacer les anciens cumulus
Quantité: 3 chauffe-eau pour 3 appartements
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 3 salles de bain (1 par appartement)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres (2 T3 et 1 T2)
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 - Légers rafraîchissements nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 650€ = 11700€ (installation incluse)
  • Eau chaude:10 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3 chauffe-eau × 3500€ = 10500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 3000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€ = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€ = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€ = 500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirebeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 326 €/an
Calcul : 1 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 774 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 633 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 618 €
Revenus locatifs : +16 326 €
Charges déductibles : -59 618 €
Résultat foncier Année 1 : -43 293 €(Déficit de 43 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 118 €/an
Revenus locatifs : +16 326 €
Charges déductibles : -10 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21892.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 326 €59 626 €7 719 €-43 300 €21 400 €21 900 €21 900 €
216 652 €9 924 €7 517 €6 728 €--15 172 €
316 985 €9 716 €7 309 €7 270 €--7 903 €
417 325 €9 500 €7 093 €7 825 €--77 €
517 671 €9 276 €6 869 €8 396 €---
618 025 €9 044 €6 637 €8 981 €---
718 385 €8 804 €6 397 €9 582 €---
818 753 €8 555 €6 148 €10 198 €---
919 128 €8 297 €5 890 €10 831 €---
1019 511 €8 030 €5 623 €11 481 €---
1119 901 €7 753 €5 347 €12 148 €---
1220 299 €7 467 €5 060 €12 832 €---
1320 705 €7 170 €4 763 €13 535 €---
1421 119 €6 863 €4 456 €14 256 €---
1521 541 €6 544 €4 137 €14 997 €---
1621 972 €6 214 €3 807 €15 758 €---
1722 412 €5 873 €3 466 €16 539 €---
1822 860 €5 519 €3 112 €17 341 €---
1923 317 €5 152 €2 745 €18 165 €---
2023 783 €4 772 €2 365 €19 011 €---
2124 259 €4 379 €1 972 €19 881 €---
2224 744 €3 971 €1 564 €20 773 €---
2325 239 €3 549 €1 142 €21 690 €---
2425 744 €3 111 €705 €22 633 €---
2526 259 €2 658 €251 €23 600 €---
TOTAL522 915 €221 763 €112 093 €301 152 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 428 €-6 420 €+9 848 €
2+3 428 €0 €+3 428 €
3+3 428 €0 €+3 428 €
4+3 428 €0 €+3 428 €
5+3 428 €+2 496 €+932 €
6+3 428 €+2 694 €+734 €
7+3 428 €+2 875 €+553 €
8+3 428 €+3 060 €+368 €
9+3 428 €+3 249 €+179 €
10+3 428 €+3 444 €-16 €
11+3 428 €+3 644 €-216 €
12+3 428 €+3 850 €-422 €
13+3 428 €+4 060 €-632 €
14+3 428 €+4 277 €-849 €
15+3 428 €+4 499 €-1 071 €
16+3 428 €+4 727 €-1 299 €
17+3 428 €+4 962 €-1 534 €
18+3 428 €+5 202 €-1 774 €
19+3 428 €+5 450 €-2 022 €
20+3 428 €+5 703 €-2 275 €
21+3 428 €+5 964 €-2 536 €
22+3 428 €+6 232 €-2 804 €
23+3 428 €+6 507 €-3 079 €
24+3 428 €+6 790 €-3 362 €
25+3 428 €+7 080 €-3 652 €
Total+85 700 €+90 346 €+-4 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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