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maison vente 10 pieces clichy sous bois 215m2

VilleClichy-sous-Bois (93)
Surface215
Coût Total463 100
Loyer Annuel42 877
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+787
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 1 953,49 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LIMITE LIVRY GARGAN Dans un quartier calme, venez découvrir cette sublime maison entièrement refait à neuf. Elle se compose d'une entrée, d'un sublime double séjour de 37m2, d'une cuisine dînatoire équipée, d'une suite parentale de 15m2 avec salle de bains et un wc séparé. A l'étage 4 chambres de plus de 15m2 chacune, une salle de bain et un wc séparé. Au sous sol, en rez de jardin, un grand 3 pieces de 65m2 qui peut etre loué se composant, d'un séjour avec cuisine, 2 chambres et une salle de bains avec wc.

Pour votre confort isolation intérieur et extérieur, pompe a chaleur et DPE A

COUP DE COEUR ASSURE

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE A indice 69 et classe CLIMAT A indice 2. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Axel Duverger mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BOBIGNY sous le numéro 823359641, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Clichy-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93390
Total : 463 100
Prix d'acquisition : 420 000
Travaux : 9 500
Valeur du bien : 429 500
Frais de notaire : 33 600
Coût estimé : 33 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215
Loyer prédit : 16.62€/m²/mois
Fourchette : 12.08€ - 22.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 3573€/mois
Loyer annuel estimé : 42877€/an
Fourchette totale : 2597€ - 4916€/mois
Fourchette annuelle : 31165€ - 58992€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 12.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 159,95 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :679 389
Prix d'achat :420 000
Décote à l'achat :-259 389 (-38.2%)
Marge achat-revente :216 289€ (31.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :463 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 293,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :135,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 428,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :224 987,61
Coût de l'assurance :40 521,25
Taxe foncière : 4 287,73€/an
Soit par mois : 357,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 573,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 786,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :787,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 69 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain, changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC simple flux hygro si non présente
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur, recommandé même si DPE A

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 500(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:650
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 65€/m² = 650€
  • Salle de bain - Rénovation légère:750
    Peinture des murs et plafond: 5 m² × 65€/m² = 325€, Changement de robinetterie: 325€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Rénovation légère:4 500
    Peinture des murs et plafond: 75 m² × 60€/m² = 4500€
  • Salon - Rafraîchissement:3 000
    Peinture des murs et plafond: 50 m² × 60€/m² = 3000€
  • Ventilation - VMC:600
    Installation d'une VMC simple flux: 1 système × 600€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture varient de 20 à 65 €/m² selon l'état des murs et le type de peinture. Pour la VMC simple flux, le coût moyen est de 600 €.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 600✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation - VMC
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 877 €/an
Calcul : 3 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 463 100 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 621 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 288 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 954
Revenus locatifs : +42 877
Charges déductibles : -30 954
Résultat foncier Année 1 : 11 924

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 454 €/an
Revenus locatifs : +42 877
Charges déductibles : -21 454
Résultat foncier Années 2+ : 21 424 €/an
Prix d'achat du bien : 420 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 87730 96915 56011 909---
243 73521 05615 14722 679---
344 61020 62814 72023 981---
445 50220 18614 27725 316---
546 41219 72813 82026 683---
647 34019 25513 34728 085---
748 28718 76612 85729 521---
849 25318 25912 35130 993---
950 23817 73511 82732 502---
1051 24217 19311 28434 049---
1152 26716 63210 72435 635---
1253 31316 05210 14337 261---
1354 37915 4529 54338 927---
1455 46614 8318 92240 635---
1556 57614 1888 28042 387---
1657 70713 5247 61544 183---
1758 86112 8366 92846 025---
1860 03912 1256 21747 913---
1961 23911 3895 48149 850---
2062 46410 6284 71951 836---
2163 7139 8413 93253 873---
2264 9889 0263 11755 962---
2366 2878 1832 27458 105---
2467 6137 3111 40260 302---
2568 9656 40950062 557---
TOTAL1 373 373382 202224 988991 1710Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 991 171
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 004+3 573+5 431
2+9 004+6 804+2 200
3+9 004+7 194+1 810
4+9 004+7 595+1 409
5+9 004+8 005+999
6+9 004+8 425+579
7+9 004+8 856+148
8+9 004+9 298-294
9+9 004+9 751-747
10+9 004+10 215-1 211
11+9 004+10 690-1 686
12+9 004+11 178-2 174
13+9 004+11 678-2 674
14+9 004+12 191-3 187
15+9 004+12 716-3 712
16+9 004+13 255-4 251
17+9 004+13 807-4 803
18+9 004+14 374-5 370
19+9 004+14 955-5 951
20+9 004+15 551-6 547
21+9 004+16 162-7 158
22+9 004+16 789-7 785
23+9 004+17 431-8 427
24+9 004+18 091-9 087
25+9 004+18 767-9 763
Total+225 100+297 351+-72 251
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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