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maison vente 10 pieces clichy sous bois 215m2

Bien expiré
VilleClichy-sous-Bois (93)
Surface215m²
Coût Total463 100€
Loyer Annuel42 877€
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+787€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 1 953,49 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LIMITE LIVRY GARGAN Dans un quartier calme, venez découvrir cette sublime maison entièrement refait à neuf. Elle se compose d'une entrée, d'un sublime double séjour de 37m2, d'une cuisine dînatoire équipée, d'une suite parentale de 15m2 avec salle de bains et un wc séparé. A l'étage 4 chambres de plus de 15m2 chacune, une salle de bain et un wc séparé. Au sous sol, en rez de jardin, un grand 3 pieces de 65m2 qui peut etre loué se composant, d'un séjour avec cuisine, 2 chambres et une salle de bains avec wc.

Pour votre confort isolation intérieur et extérieur, pompe a chaleur et DPE A

COUP DE COEUR ASSURE

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE A indice 69 et classe CLIMAT A indice 2. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Axel Duverger mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BOBIGNY sous le numéro 823359641, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Clichy-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93390
Total : 463 100€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 9 500€
Valeur du bien : 429 500€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 16.62€/m²/mois
Fourchette : 12.08€ - 22.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 3573€/mois
Loyer annuel estimé : 42877€/an
Fourchette totale : 2597€ - 4916€/mois
Fourchette annuelle : 31165€ - 58992€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 12.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 159,95 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :679 389 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :-259 389€ (-38.2%)
Marge achat-revente :216 289€ (31.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :463 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 293,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :135,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 428,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :224 987,61€
Coût de l'assurance :40 521,25€
Taxe foncière : 4 287,73€/an
Soit par mois : 357,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 573,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 786,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :787,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 69 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain, changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC simple flux hygro si non présente
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur, recommandé même si DPE A

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 500 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:650€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 65€/m² = 650€
  • Salle de bain - Rénovation légère:750€
    Peinture des murs et plafond: 5 m² × 65€/m² = 325€, Changement de robinetterie: 325€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Rénovation légère:4 500€
    Peinture des murs et plafond: 75 m² × 60€/m² = 4500€
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture des murs et plafond: 50 m² × 60€/m² = 3000€
  • Ventilation - VMC:600€
    Installation d'une VMC simple flux: 1 système × 600€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture varient de 20 à 65 €/m² selon l'état des murs et le type de peinture. Pour la VMC simple flux, le coût moyen est de 600 €.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation - VMC
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 877 €/an
Calcul : 3 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 463 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 621 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 288 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 954 €
Revenus locatifs : +42 877 €
Charges déductibles : -30 954 €
Résultat foncier Année 1 : 11 924 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 454 €/an
Revenus locatifs : +42 877 €
Charges déductibles : -21 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 424 €/an
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 877 €30 969 €15 560 €11 909 €---
243 735 €21 056 €15 147 €22 679 €---
344 610 €20 628 €14 720 €23 981 €---
445 502 €20 186 €14 277 €25 316 €---
546 412 €19 728 €13 820 €26 683 €---
647 340 €19 255 €13 347 €28 085 €---
748 287 €18 766 €12 857 €29 521 €---
849 253 €18 259 €12 351 €30 993 €---
950 238 €17 735 €11 827 €32 502 €---
1051 242 €17 193 €11 284 €34 049 €---
1152 267 €16 632 €10 724 €35 635 €---
1253 313 €16 052 €10 143 €37 261 €---
1354 379 €15 452 €9 543 €38 927 €---
1455 466 €14 831 €8 922 €40 635 €---
1556 576 €14 188 €8 280 €42 387 €---
1657 707 €13 524 €7 615 €44 183 €---
1758 861 €12 836 €6 928 €46 025 €---
1860 039 €12 125 €6 217 €47 913 €---
1961 239 €11 389 €5 481 €49 850 €---
2062 464 €10 628 €4 719 €51 836 €---
2163 713 €9 841 €3 932 €53 873 €---
2264 988 €9 026 €3 117 €55 962 €---
2366 287 €8 183 €2 274 €58 105 €---
2467 613 €7 311 €1 402 €60 302 €---
2568 965 €6 409 €500 €62 557 €---
TOTAL1 373 373 €382 202 €224 988 €991 171 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 991 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 004 €+3 573 €+5 431 €
2+9 004 €+6 804 €+2 200 €
3+9 004 €+7 194 €+1 810 €
4+9 004 €+7 595 €+1 409 €
5+9 004 €+8 005 €+999 €
6+9 004 €+8 425 €+579 €
7+9 004 €+8 856 €+148 €
8+9 004 €+9 298 €-294 €
9+9 004 €+9 751 €-747 €
10+9 004 €+10 215 €-1 211 €
11+9 004 €+10 690 €-1 686 €
12+9 004 €+11 178 €-2 174 €
13+9 004 €+11 678 €-2 674 €
14+9 004 €+12 191 €-3 187 €
15+9 004 €+12 716 €-3 712 €
16+9 004 €+13 255 €-4 251 €
17+9 004 €+13 807 €-4 803 €
18+9 004 €+14 374 €-5 370 €
19+9 004 €+14 955 €-5 951 €
20+9 004 €+15 551 €-6 547 €
21+9 004 €+16 162 €-7 158 €
22+9 004 €+16 789 €-7 785 €
23+9 004 €+17 431 €-8 427 €
24+9 004 €+18 091 €-9 087 €
25+9 004 €+18 767 €-9 763 €
Total+225 100 €+297 351 €+-72 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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