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Longère à finir de rénover

Bien expiré
VilleCerbois (18)
Surface200m²
Coût Total164 380€
Loyer Annuel16 699€
Rentabilité10.16%
Cashflow/mois+404€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 545 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nouveauté à CERBOIS 🎯

Longere à finir de rénover divisé en 3 partie :

1ere partie : une petite maison comprenant au rez-de-chaussée une entrée, un salon/cuisine et une salle d'eau avec WC. A l'étage une chambre.

2eme partie : Une grande pièce central desservant 2 chambres, une salle d'eau avec WC et une pièce à définir.

3eme partie : Une entrée, un cellier, une salle à manger, un salon avec cheminée et une chambre Combles aménageables

Garage. Toutes les Menuiseries sont récentes en double vitrage PVC.

Terrain d'environ 1 300 m²

Prix FAI 109 000 euros

Ville : Cerbois
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18120
Coordonnées : 47.114450, 2.110410
Total : 164 380€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 46 660€
Valeur du bien : 155 660€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16699€/an
Fourchette totale : 1118€ - 1732€/mois
Fourchette annuelle : 13415€ - 20788€/an
Rentabilité brute :10.16%
Fourchette de rentabilité :8.16% - 12.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 848,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 195,71€
Coût de l'assurance :13 972,30€
Taxe foncière : 1 669,92€/an
Soit par mois : 139,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 391,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :403,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: surface combles à isoler (environ 100 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'entrée, y compris murs et revêtement de sol
Quantité: 10 m²
Raison: État 1/5 visible - murs dénudés nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec peinture et remplacement de l'électroménager
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé, électroménager fonctionnel mais daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 660 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Isolation:7 000€
    Isolation combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€
  • Entrée:1 500€
    Rénovation complète entrée: 10 m² × 150€/m² = 1500€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cerbois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 699 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 380 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 178 €
Revenus locatifs : +16 699 €
Charges déductibles : -54 178 €
Résultat foncier Année 1 : -37 479 €(Déficit de 37 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 518 €/an
Revenus locatifs : +16 699 €
Charges déductibles : -7 518 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16078.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 699 €54 183 €5 294 €-37 484 €21 400 €16 084 €16 084 €
217 033 €7 380 €5 151 €9 653 €--6 431 €
317 374 €7 232 €5 003 €10 142 €---
417 721 €7 079 €4 850 €10 642 €---
518 076 €6 921 €4 692 €11 154 €---
618 437 €6 758 €4 529 €11 679 €---
718 806 €6 590 €4 361 €12 216 €---
819 182 €6 415 €4 187 €12 767 €---
919 566 €6 236 €4 007 €13 330 €---
1019 957 €6 050 €3 821 €13 907 €---
1120 356 €5 858 €3 629 €14 499 €---
1220 763 €5 659 €3 431 €15 104 €---
1321 179 €5 454 €3 226 €15 724 €---
1421 602 €5 243 €3 014 €16 359 €---
1522 034 €5 024 €2 795 €17 010 €---
1622 475 €4 798 €2 569 €17 677 €---
1722 924 €4 565 €2 336 €18 360 €---
1823 383 €4 323 €2 095 €19 059 €---
1923 851 €4 074 €1 846 €19 776 €---
2024 328 €3 817 €1 588 €20 511 €---
2124 814 €3 551 €1 322 €21 263 €---
2225 310 €3 276 €1 048 €22 034 €---
2325 817 €2 993 €764 €22 824 €---
2426 333 €2 699 €471 €23 633 €---
2526 860 €2 397 €168 €24 463 €---
TOTAL534 880 €178 576 €76 196 €356 304 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 304 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 507 €-6 420 €+9 927 €
2+3 507 €0 €+3 507 €
3+3 507 €+1 113 €+2 394 €
4+3 507 €+3 193 €+314 €
5+3 507 €+3 346 €+161 €
6+3 507 €+3 504 €+3 €
7+3 507 €+3 665 €-158 €
8+3 507 €+3 830 €-323 €
9+3 507 €+3 999 €-492 €
10+3 507 €+4 172 €-665 €
11+3 507 €+4 350 €-843 €
12+3 507 €+4 531 €-1 024 €
13+3 507 €+4 717 €-1 210 €
14+3 507 €+4 908 €-1 401 €
15+3 507 €+5 103 €-1 596 €
16+3 507 €+5 303 €-1 796 €
17+3 507 €+5 508 €-2 001 €
18+3 507 €+5 718 €-2 211 €
19+3 507 €+5 933 €-2 426 €
20+3 507 €+6 153 €-2 646 €
21+3 507 €+6 379 €-2 872 €
22+3 507 €+6 610 €-3 103 €
23+3 507 €+6 847 €-3 340 €
24+3 507 €+7 090 €-3 583 €
25+3 507 €+7 339 €-3 832 €
Total+87 675 €+106 891 €+-19 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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