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Appartement 2 pièces 46 m²

Bien expiré
VilleSedan (08)
Surface46m²
Coût Total78 532€
Loyer Annuel5 646€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 400 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 095,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m²

Dans copropriété de construction récente (2007) appartement 2 pièces de 46 m² comprenant une grande pièce à vivre de 27 m² avec coin cuisine équipée, chambre de 12 m² avec placard, salle de bain, 2 places de parking privatives. Idéal également pour de l'investissement locatif avec une rentabilité brute de 10,90% (loyer HC 460 €/mois) Pour tous renseignements contactez le 06x85x06x65x92

Carte pro. CPI 1310 2016 000 009 075 AC ADC 1310 2019 000 199 987

Surface : 46 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 96 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/03/2025

Consommation énergie primaire : 187 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 81.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 735 € et 995 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.714389, 4.970901
Total : 78 532€
Prix d'acquisition : 50 400€
Travaux : 24 100€
Valeur du bien : 74 500€
Frais de notaire : 4 032€
Coût estimé : 4 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 470€/mois
Loyer annuel estimé : 5646€/an
Fourchette totale : 370€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4444€ - 7172€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :386,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :22,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 409,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 400,94€
Coût de l'assurance :6 871,55€
Taxe foncière : 564,58€/an
Soit par mois : 47,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 470,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée, classe D inférée.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 100 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 46 m² à 12 000€ + Main d'œuvre: 1 200€ = 13200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité à 3 000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ + Électroménager: 3 000€ + Plomberie: 1 000€ + Électricité: 1 000€ + Main d'œuvre: 2 000€ = 18000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 000€ + Plomberie: 1 500€ + Électricité: 1 000€ + Main d'œuvre: 500€ = 8000€
  • Chambres:1 200€
    Rénovation chambre (12 m²): Revêtement sol: 1 200€ + Peinture murs: 600€ + Électricité: 600€ + Main d'œuvre: 600€ = 3000€
  • Salon:1 200€
    Peinture des murs et plafonds (20 m²): 20€/m² × 20 m² = 400€ + Main d'œuvre: 800€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 646 €/an
Calcul : 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 532 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 565 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 529 €
Revenus locatifs : +5 646 €
Charges déductibles : -27 529 €
Résultat foncier Année 1 : -21 883 €(Déficit de 21 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 429 €/an
Revenus locatifs : +5 646 €
Charges déductibles : -3 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 482.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 760 €(65% de 50 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 191 €/an
Calcul : 32 760 € × 3,636% = 1 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 646 €27 531 €2 592 €-21 886 €21 400 €486 €486 €
25 759 €3 362 €2 522 €2 397 €---
35 874 €3 290 €2 451 €2 584 €---
45 991 €3 216 €2 377 €2 775 €---
56 111 €3 139 €2 300 €2 972 €---
66 233 €3 060 €2 221 €3 173 €---
76 358 €2 978 €2 139 €3 380 €---
86 485 €2 893 €2 054 €3 592 €---
96 615 €2 806 €1 966 €3 809 €---
106 747 €2 715 €1 876 €4 032 €---
116 882 €2 621 €1 782 €4 261 €---
127 020 €2 525 €1 685 €4 495 €---
137 160 €2 425 €1 585 €4 736 €---
147 303 €2 321 €1 482 €4 982 €---
157 449 €2 214 €1 375 €5 236 €---
167 598 €2 103 €1 264 €5 495 €---
177 750 €1 989 €1 149 €5 762 €---
187 905 €1 871 €1 031 €6 035 €---
198 064 €1 748 €909 €6 315 €---
208 225 €1 622 €782 €6 603 €---
218 389 €1 491 €652 €6 898 €---
228 557 €1 356 €516 €7 201 €---
238 728 €1 216 €377 €7 512 €---
248 903 €1 072 €232 €7 831 €---
259 081 €922 €83 €8 159 €---
TOTAL180 836 €82 487 €37 401 €98 349 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 349 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 186 €-6 420 €+7 606 €
2+1 186 €+573 €+613 €
3+1 186 €+775 €+411 €
4+1 186 €+833 €+353 €
5+1 186 €+892 €+294 €
6+1 186 €+952 €+234 €
7+1 186 €+1 014 €+172 €
8+1 186 €+1 078 €+108 €
9+1 186 €+1 143 €+43 €
10+1 186 €+1 210 €-24 €
11+1 186 €+1 278 €-92 €
12+1 186 €+1 349 €-163 €
13+1 186 €+1 421 €-235 €
14+1 186 €+1 495 €-309 €
15+1 186 €+1 571 €-385 €
16+1 186 €+1 649 €-463 €
17+1 186 €+1 728 €-542 €
18+1 186 €+1 810 €-624 €
19+1 186 €+1 895 €-709 €
20+1 186 €+1 981 €-795 €
21+1 186 €+2 069 €-883 €
22+1 186 €+2 160 €-974 €
23+1 186 €+2 254 €-1 068 €
24+1 186 €+2 349 €-1 163 €
25+1 186 €+2 448 €-1 262 €
Total+29 650 €+29 505 €+145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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