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Appartement F4 proche de toutes commodités

Bien expiré
VilleForbach (57)
Surface81m²
Coût Total100 220€
Loyer Annuel7 902€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 851,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre de WC : 1

Appartement F4 spacieux et fonctionnel, composé de 3 chambres dont une avec placard intégré. Vous apprécierez ses nombreux rangements avec des placards aménagés tout le long du couloir, offrant un véritable confort au quotidien. Idéalement situé, cet appartement bénéficie d’un emplacement privilégié : tout est accessible à pied ! Commerces de proximité, services et établissements scolaires (de la maternelle au lycée) se trouvent à moins d’un kilomètre. Un bien pratique et agréable à vivre, parfait pour une famille ou un investissement. Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 32 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 800 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 69 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Aurélie BURGER, Tél. : 0645961200, E-mail : aurelie.burger@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SARREGUEMINES sous le numéro 992652172 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.175784, 6.880150
Total : 100 220€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 25 700€
Valeur du bien : 94 700€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7902€/an
Fourchette totale : 521€ - 832€/mois
Fourchette annuelle : 6255€ - 9983€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 689,82€
Coût de l'assurance :8 769,25€
Taxe foncière : 790,22€/an
Soit par mois : 65,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 658,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de cuisine datées et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres avec peinture des murs et plafonds
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire pour sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 700 €(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain: 5000€, Remplacement lavabo: 800€, Remplacement WC: 400€, Main d'œuvre: 1300€
  • Chambres - Revêtement sol:4 600€
    Revêtement sol 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Peinture 90 m² murs: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 460€
  • Chambres - Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 902 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 005 €
Revenus locatifs : +7 902 €
Charges déductibles : -31 005 €
Résultat foncier Année 1 : -23 103 €(Déficit de 23 103 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 305 €/an
Revenus locatifs : +7 902 €
Charges déductibles : -5 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12402.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 902 €31 008 €3 367 €-23 106 €10 700 €12 406 €12 406 €
28 060 €5 219 €3 278 €2 841 €--9 565 €
38 221 €5 126 €3 185 €3 095 €--6 470 €
48 386 €5 031 €3 090 €3 355 €--3 115 €
58 554 €4 932 €2 991 €3 622 €---
68 725 €4 829 €2 888 €3 895 €---
78 899 €4 723 €2 782 €4 176 €---
89 077 €4 614 €2 673 €4 463 €---
99 259 €4 500 €2 559 €4 758 €---
109 444 €4 383 €2 442 €5 061 €---
119 633 €4 262 €2 321 €5 371 €---
129 825 €4 136 €2 195 €5 689 €---
1310 022 €4 006 €2 065 €6 016 €---
1410 222 €3 872 €1 931 €6 350 €---
1510 427 €3 733 €1 792 €6 694 €---
1610 635 €3 589 €1 648 €7 046 €---
1710 848 €3 440 €1 499 €7 408 €---
1811 065 €3 286 €1 345 €7 779 €---
1911 286 €3 127 €1 186 €8 159 €---
2011 512 €2 962 €1 021 €8 550 €---
2111 742 €2 792 €851 €8 950 €---
2211 977 €2 616 €675 €9 361 €---
2312 217 €2 433 €492 €9 783 €---
2412 461 €2 244 €303 €10 216 €---
2512 710 €2 049 €108 €10 661 €---
TOTAL253 108 €122 914 €48 690 €130 194 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 902 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 659 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 659 €-3 210 €+4 869 €
2+1 659 €0 €+1 659 €
3+1 659 €0 €+1 659 €
4+1 659 €0 €+1 659 €
5+1 659 €+152 €+1 507 €
6+1 659 €+1 169 €+490 €
7+1 659 €+1 253 €+406 €
8+1 659 €+1 339 €+320 €
9+1 659 €+1 427 €+232 €
10+1 659 €+1 518 €+141 €
11+1 659 €+1 611 €+48 €
12+1 659 €+1 707 €-48 €
13+1 659 €+1 805 €-146 €
14+1 659 €+1 905 €-246 €
15+1 659 €+2 008 €-349 €
16+1 659 €+2 114 €-455 €
17+1 659 €+2 222 €-563 €
18+1 659 €+2 334 €-675 €
19+1 659 €+2 448 €-789 €
20+1 659 €+2 565 €-906 €
21+1 659 €+2 685 €-1 026 €
22+1 659 €+2 808 €-1 149 €
23+1 659 €+2 935 €-1 276 €
24+1 659 €+3 065 €-1 406 €
25+1 659 €+3 198 €-1 539 €
Total+41 475 €+39 058 €+2 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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