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Appartement F4 proche de toutes commodités

VilleForbach (57)
Surface81
Coût Total100 220
Loyer Annuel7 902
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+0
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 851,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre de WC : 1

Appartement F4 spacieux et fonctionnel, composé de 3 chambres dont une avec placard intégré. Vous apprécierez ses nombreux rangements avec des placards aménagés tout le long du couloir, offrant un véritable confort au quotidien. Idéalement situé, cet appartement bénéficie d’un emplacement privilégié : tout est accessible à pied ! Commerces de proximité, services et établissements scolaires (de la maternelle au lycée) se trouvent à moins d’un kilomètre. Un bien pratique et agréable à vivre, parfait pour une famille ou un investissement. Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 32 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 800 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 69 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Aurélie BURGER, Tél. : 0645961200, E-mail : aurelie.burger@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SARREGUEMINES sous le numéro 992652172 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.175784, 6.880150
Total : 100 220
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 25 700
Valeur du bien : 94 700
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7902€/an
Fourchette totale : 521€ - 832€/mois
Fourchette annuelle : 6255€ - 9983€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 689,82
Coût de l'assurance :8 769,25
Taxe foncière : 790,22€/an
Soit par mois : 65,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 658,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de cuisine datées et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres avec peinture des murs et plafonds
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire pour sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 700(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation salle de bain: 5000€, Remplacement lavabo: 800€, Remplacement WC: 400€, Main d'œuvre: 1300€
  • Chambres - Revêtement sol:4 600
    Revêtement sol 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Peinture 90 m² murs: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 460€
  • Chambres - Électricité:1 800
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture salon: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 902 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 220 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 005
Revenus locatifs : +7 902
Charges déductibles : -31 005
Résultat foncier Année 1 : -23 103(Déficit de 23 103 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 403
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 305 €/an
Revenus locatifs : +7 902
Charges déductibles : -5 305
Résultat foncier Années 2+ : 2 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12402.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 90231 0083 367-23 10610 700 €12 406 €12 406 €
28 0605 2193 2782 841--9 565 €
38 2215 1263 1853 095--6 470 €
48 3865 0313 0903 355--3 115 €
58 5544 9322 9913 622---
68 7254 8292 8883 895---
78 8994 7232 7824 176---
89 0774 6142 6734 463---
99 2594 5002 5594 758---
109 4444 3832 4425 061---
119 6334 2622 3215 371---
129 8254 1362 1955 689---
1310 0224 0062 0656 016---
1410 2223 8721 9316 350---
1510 4273 7331 7926 694---
1610 6353 5891 6487 046---
1710 8483 4401 4997 408---
1811 0653 2861 3457 779---
1911 2863 1271 1868 159---
2011 5122 9621 0218 550---
2111 7422 7928518 950---
2211 9772 6166759 361---
2312 2172 4334929 783---
2412 4612 24430310 216---
2512 7102 04910810 661---
TOTAL253 108122 91448 690130 19410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 194
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 902 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 659 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 659-3 210+4 869
2+1 6590+1 659
3+1 6590+1 659
4+1 6590+1 659
5+1 659+152+1 507
6+1 659+1 169+490
7+1 659+1 253+406
8+1 659+1 339+320
9+1 659+1 427+232
10+1 659+1 518+141
11+1 659+1 611+48
12+1 659+1 707-48
13+1 659+1 805-146
14+1 659+1 905-246
15+1 659+2 008-349
16+1 659+2 114-455
17+1 659+2 222-563
18+1 659+2 334-675
19+1 659+2 448-789
20+1 659+2 565-906
21+1 659+2 685-1 026
22+1 659+2 808-1 149
23+1 659+2 935-1 276
24+1 659+3 065-1 406
25+1 659+3 198-1 539
Total+41 475+39 058+2 417
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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