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Appartement à vendre

VilleBar-sur-Seine (10)
Surface65m²
Coût Total96 459€
Loyer Annuel5 052€
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 925 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 737,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

A VENDRE sur la commune de BAR SUR SEINE (Aube), un appartement de Type III, au 2ème étage avec ascenseur, comprenant :

Entrée avec placards, cuisine, séjour avec loggia, deux chambres, WC, salle de bains avec dressing. Cave.

Superficie habitable : 65,25 m².

47 925 euros. 45 000 euros + Honoraires de négo. : 2 925 euros (soit 6,50% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Bar-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10110
Coordonnées : 48.109508, 4.383160
Total : 96 459€
Prix d'acquisition : 47 925€
Travaux : 44 700€
Valeur du bien : 92 625€
Frais de notaire : 3 834€
Coût estimé : 3 834€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.98€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 421€/mois
Loyer annuel estimé : 5052€/an
Fourchette totale : 324€ - 547€/mois
Fourchette annuelle : 3887€ - 6564€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :906,06 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 894 €
Prix d'achat :47 925 €
Décote à l'achat :-10 969€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-37 565€ (-63.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 459€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :38,58€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 510,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 171,32€
Coût de l'assurance :11 575,08€
Taxe foncière : 505,16€/an
Soit par mois : 42,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 420,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 552,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement système: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 421 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 052 €/an
Calcul : 421 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 133 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 459 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 505 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 801 €
Revenus locatifs : +5 052 €
Charges déductibles : -48 801 €
Résultat foncier Année 1 : -43 749 €(Déficit de 43 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 349 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 101 €/an
Revenus locatifs : +5 052 €
Charges déductibles : -4 101 €
Résultat foncier Années 2+ : 951 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22349.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 925 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 151 €(65% de 47 925 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 133 €/an
Calcul : 31 151 € × 3,636% = 1 133 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 052 €48 804 €3 136 €-43 752 €21 400 €22 352 €22 352 €
25 153 €4 019 €3 051 €1 133 €--21 219 €
35 256 €3 932 €2 964 €1 324 €--19 895 €
45 361 €3 842 €2 874 €1 519 €--18 376 €
55 468 €3 748 €2 780 €1 720 €--16 657 €
65 577 €3 652 €2 684 €1 925 €--14 731 €
75 689 €3 553 €2 584 €2 136 €--12 595 €
85 803 €3 450 €2 481 €2 353 €--10 242 €
95 919 €3 343 €2 375 €2 575 €--7 666 €
106 037 €3 233 €2 265 €2 804 €--4 863 €
116 158 €3 120 €2 152 €3 038 €--1 825 €
126 281 €3 002 €2 034 €3 279 €---
136 407 €2 881 €1 913 €3 525 €---
146 535 €2 756 €1 788 €3 779 €---
156 665 €2 626 €1 658 €4 039 €---
166 799 €2 493 €1 524 €4 306 €---
176 935 €2 354 €1 386 €4 581 €---
187 073 €2 211 €1 243 €4 862 €---
197 215 €2 064 €1 095 €5 151 €---
207 359 €1 911 €943 €5 448 €---
217 506 €1 753 €785 €5 753 €---
227 657 €1 590 €622 €6 066 €---
237 810 €1 422 €454 €6 388 €---
247 966 €1 248 €280 €6 718 €---
258 125 €1 068 €100 €7 057 €---
TOTAL161 804 €114 075 €45 171 €47 728 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 061 €-6 420 €+7 481 €
2+1 061 €0 €+1 061 €
3+1 061 €0 €+1 061 €
4+1 061 €0 €+1 061 €
5+1 061 €0 €+1 061 €
6+1 061 €0 €+1 061 €
7+1 061 €0 €+1 061 €
8+1 061 €0 €+1 061 €
9+1 061 €0 €+1 061 €
10+1 061 €0 €+1 061 €
11+1 061 €0 €+1 061 €
12+1 061 €+984 €+77 €
13+1 061 €+1 058 €+3 €
14+1 061 €+1 134 €-73 €
15+1 061 €+1 212 €-151 €
16+1 061 €+1 292 €-231 €
17+1 061 €+1 374 €-313 €
18+1 061 €+1 459 €-398 €
19+1 061 €+1 545 €-484 €
20+1 061 €+1 634 €-573 €
21+1 061 €+1 726 €-665 €
22+1 061 €+1 820 €-759 €
23+1 061 €+1 916 €-855 €
24+1 061 €+2 015 €-954 €
25+1 061 €+2 117 €-1 056 €
Total+26 525 €+14 866 €+11 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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