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Appartement

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface33m²
Coût Total77 710€
Loyer Annuel5 242€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

PERPIGNAN QUAI HANOVRE / RUE DE VENISE , dans une copropriété résidentielle, grand appartement F1 de 33 m² H + terrasse + parking. Entrée, beau séjour donnant sur terrasse, cuisine séparée amménagée, SDB...Appartement lumineux. Loué par bail à locataire sérieux . Loyer 430€ + charges...Opportunité à saisir - https://assets.adaptimmo.com/bareme/66037/bareme.pdf

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.696287, 2.881948
Total : 77 710€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 18 310€
Valeur du bien : 73 310€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 437€/mois
Loyer annuel estimé : 5242€/an
Fourchette totale : 357€ - 534€/mois
Fourchette annuelle : 4288€ - 6409€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :737 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 500 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+5 500€ (+11.1%)
Marge achat-revente :-28 210€ (-57.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :23,31€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 411,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 750,46€
Coût de l'assurance :6 993,90€
Taxe foncière : 524,24€/an
Soit par mois : 43,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 436,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 106 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE B - système de chauffage performant déjà en place.
Quantité: 0
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car DPE B - menuiseries performantes déjà en place.
Quantité: 0
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car DPE B - système de production d'eau chaude performant déjà en place.
Quantité: 0
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 33 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 310 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE B - système de chauffage performant déjà en place: 0 × 0€ = 0€
  • Menuiseries:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE B - menuiseries performantes déjà en place: 0 × 0€ = 0€
  • Eau chaude:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE B - système de production d'eau chaude performant déjà en place: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 610€
    Peinture murs 33 m²: 30€/m² × 33 = 990€, Parquet flottant 33 m²: 40€/m² × 33 = 1320€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:2 200€
    Peinture murs 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Parquet flottant 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas de coefficient appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 437 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 242 €/an
Calcul : 437 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 710 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 524 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 584 €
Revenus locatifs : +5 242 €
Charges déductibles : -23 584 €
Résultat foncier Année 1 : -18 342 €(Déficit de 18 342 €)
Imputable sur revenu global : 18 342 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 274 €/an
Revenus locatifs : +5 242 €
Charges déductibles : -5 274 €
Résultat foncier Années 2+ : -32 €/an(Déficit de 32 €)
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 242 €23 587 €2 673 €-18 344 €18 344 €--
25 347 €5 207 €2 603 €141 €---
35 454 €5 134 €2 530 €320 €---
45 563 €5 059 €2 455 €505 €---
55 675 €4 981 €2 377 €694 €---
65 788 €4 900 €2 296 €888 €---
75 904 €4 817 €2 213 €1 087 €---
86 022 €4 730 €2 126 €1 292 €---
96 142 €4 640 €2 036 €1 502 €---
106 265 €4 548 €1 944 €1 717 €---
116 390 €4 452 €1 848 €1 939 €---
126 518 €4 352 €1 748 €2 166 €---
136 649 €4 250 €1 646 €2 399 €---
146 782 €4 143 €1 539 €2 639 €---
156 917 €4 033 €1 429 €2 885 €---
167 056 €3 918 €1 314 €3 137 €---
177 197 €3 800 €1 196 €3 396 €---
187 341 €3 678 €1 074 €3 663 €---
197 487 €3 551 €947 €3 936 €---
207 637 €3 420 €816 €4 217 €---
217 790 €3 284 €680 €4 506 €---
227 946 €3 143 €539 €4 803 €---
238 105 €2 998 €394 €5 107 €---
248 267 €2 847 €243 €5 420 €---
258 432 €2 691 €87 €5 741 €---
TOTAL167 916 €122 160 €38 750 €45 755 €18 344 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 503 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 101 €-5 503 €+6 604 €
2+1 101 €+42 €+1 059 €
3+1 101 €+96 €+1 005 €
4+1 101 €+151 €+950 €
5+1 101 €+208 €+893 €
6+1 101 €+266 €+835 €
7+1 101 €+326 €+775 €
8+1 101 €+388 €+713 €
9+1 101 €+451 €+650 €
10+1 101 €+515 €+586 €
11+1 101 €+582 €+519 €
12+1 101 €+650 €+451 €
13+1 101 €+720 €+381 €
14+1 101 €+792 €+309 €
15+1 101 €+865 €+236 €
16+1 101 €+941 €+160 €
17+1 101 €+1 019 €+82 €
18+1 101 €+1 099 €+2 €
19+1 101 €+1 181 €-80 €
20+1 101 €+1 265 €-164 €
21+1 101 €+1 352 €-251 €
22+1 101 €+1 441 €-340 €
23+1 101 €+1 532 €-431 €
24+1 101 €+1 626 €-525 €
25+1 101 €+1 722 €-621 €
Total+27 525 €+13 727 €+13 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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