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T4 Petite copropriété

VilleMontigny-lès-Metz (57)
Surface91m²
Coût Total174 520€
Loyer Annuel12 319€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 637,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ FONCIA 31 rue Général Pougin – 57950 Montigny-lès-Metz Dans une petite copropriété de seulement 3 lots, venez découvrir cet appartement vendu loué, situé au 1er étage sans ascenseur. Il se compose d'une entrée, d'un salon-séjour donnant sur une très grand extérieur, de trois chambres, d'une cuisine séparée, d'une salle de bains et d'un W.C. Le bien est actuellement loué 605 € + 30 € de charges. Une cave en sous-sol complète ce lot. Possibilité d'acquérir un garage en supplément. Un bien idéal pour un investissement locatif, dans un secteur recherché de Montigny-lès-Metz. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/metz-57/agence-immobiliere/ft-lorraine-bourgogne-metz-pompidou-1501

Ville : Montigny-lès-Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57950
Coordonnées : 49.098504, 6.154351
Total : 174 520€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 13 600€
Valeur du bien : 162 600€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 13.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1027€/mois
Loyer annuel estimé : 12319€/an
Fourchette totale : 829€ - 1272€/mois
Fourchette annuelle : 9943€ - 15262€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 927,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 429,61€
Coût de l'assurance :15 270,50€
Taxe foncière : 1 231,89€/an
Soit par mois : 102,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 026,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 600 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13600€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 319 €/an
Calcul : 1 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 232 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 886 €
Revenus locatifs : +12 319 €
Charges déductibles : -21 886 €
Résultat foncier Année 1 : -9 567 €(Déficit de 9 567 €)
Imputable sur revenu global : 9 567 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 286 €/an
Revenus locatifs : +12 319 €
Charges déductibles : -8 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 033 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 319 €21 892 €6 089 €-9 573 €9 573 €--
212 565 €8 133 €5 930 €4 432 €---
312 817 €7 969 €5 766 €4 848 €---
413 073 €7 798 €5 595 €5 275 €---
513 334 €7 622 €5 419 €5 713 €---
613 601 €7 439 €5 236 €6 163 €---
713 873 €7 249 €5 046 €6 624 €---
814 151 €7 053 €4 850 €7 098 €---
914 434 €6 849 €4 647 €7 584 €---
1014 722 €6 639 €4 436 €8 083 €---
1115 017 €6 421 €4 218 €8 596 €---
1215 317 €6 195 €3 992 €9 122 €---
1315 623 €5 960 €3 758 €9 663 €---
1415 936 €5 718 €3 515 €10 218 €---
1516 255 €5 467 €3 264 €10 788 €---
1616 580 €5 206 €3 004 €11 373 €---
1716 911 €4 937 €2 734 €11 974 €---
1817 249 €4 658 €2 455 €12 592 €---
1917 594 €4 368 €2 166 €13 226 €---
2017 946 €4 069 €1 866 €13 878 €---
2118 305 €3 758 €1 555 €14 547 €---
2218 671 €3 437 €1 234 €15 235 €---
2319 045 €3 104 €901 €15 941 €---
2419 426 €2 759 €556 €16 667 €---
2519 814 €2 401 €198 €17 413 €---
TOTAL394 579 €157 097 €88 430 €237 481 €9 573 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 872 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 587 €-2 872 €+5 459 €
2+2 587 €+1 330 €+1 257 €
3+2 587 €+1 454 €+1 133 €
4+2 587 €+1 582 €+1 005 €
5+2 587 €+1 714 €+873 €
6+2 587 €+1 849 €+738 €
7+2 587 €+1 987 €+600 €
8+2 587 €+2 129 €+458 €
9+2 587 €+2 275 €+312 €
10+2 587 €+2 425 €+162 €
11+2 587 €+2 579 €+8 €
12+2 587 €+2 737 €-150 €
13+2 587 €+2 899 €-312 €
14+2 587 €+3 065 €-478 €
15+2 587 €+3 236 €-649 €
16+2 587 €+3 412 €-825 €
17+2 587 €+3 592 €-1 005 €
18+2 587 €+3 778 €-1 191 €
19+2 587 €+3 968 €-1 381 €
20+2 587 €+4 163 €-1 576 €
21+2 587 €+4 364 €-1 777 €
22+2 587 €+4 570 €-1 983 €
23+2 587 €+4 782 €-2 195 €
24+2 587 €+5 000 €-2 413 €
25+2 587 €+5 224 €-2 637 €
Total+64 675 €+71 244 €+-6 569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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