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Propriete 3 logements, dependances

Bien expiré
VilleVarilhes (09)
Surface280m²
Coût Total297 200€
Loyer Annuel30 942€
Rentabilité10.41%
Cashflow/mois+741€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 803,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 280 m², 13 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Découvrez cette propriété exceptionnelle, idéale pour un projet d'investissement ou pour réunir une grande famille. Située à proximité de Varilhes et Verniolle, cette ancienne ferme, pleine de charme, est divisée en trois logements distincts sur un vaste terrain de 2128 m². Logement Principal : 105 m² comprend un spacieux séjour, une cuisine, trois chambres lumineuses et une salle de bain. Deuxième Logement : 95 m², ce logement nécessite des travaux de rénovation, offrant ainsi la possibilité de personnaliser l'espace à votre goût. Il comprend également trois chambres. Maison d'amis Indépendante : Ce troisième logement de 80 m² propose un cadre convivial avec un séjour, une cuisine, deux chambres et une salle de bain. Idéal pour accueillir des amis, de la famille ou des locataires. Hangar de 95 m², deux Garages Ouverts, petite dépendance. Cette propriété unique offre de nombreuses possibilités pour générer des revenus locatifs ou grande famille

Ville : Varilhes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09120
Coordonnées : 43.045740, 1.628010
Total : 297 200€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 54 200€
Valeur du bien : 279 200€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2579€/mois
Loyer annuel estimé : 30942€/an
Fourchette totale : 1921€ - 3461€/mois
Fourchette annuelle : 23052€ - 41534€/an
Rentabilité brute :10.41%
Fourchette de rentabilité :7.76% - 13.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 769,15 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :495 362 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-270 362€ (-54.6%)
Marge achat-revente :198 162€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 492,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :86,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 579,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 591,79€
Coût de l'assurance :26 005,00€
Taxe foncière : 3 094,24€/an
Soit par mois : 257,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 578,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 837,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :741,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur 280 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine usés et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments usés nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 200 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:24 500€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 700€/fenêtre = 24500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 20€/m² = 400€ (installation incluse)
  • Salle à manger - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 20€/m² = 300€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varilhes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 942 €/an
Calcul : 2 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 040 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 695 €
Revenus locatifs : +30 942 €
Charges déductibles : -68 695 €
Résultat foncier Année 1 : -37 752 €(Déficit de 37 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 352 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 495 €/an
Revenus locatifs : +30 942 €
Charges déductibles : -14 495 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 448 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16352.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 942 €68 704 €10 370 €-37 762 €21 400 €16 362 €16 362 €
231 561 €14 234 €10 099 €17 327 €---
332 192 €13 954 €9 819 €18 239 €---
432 836 €13 663 €9 529 €19 173 €---
533 493 €13 362 €9 228 €20 131 €---
634 163 €13 051 €8 916 €21 112 €---
734 846 €12 728 €8 594 €22 118 €---
835 543 €12 394 €8 259 €23 149 €---
936 254 €12 048 €7 913 €24 206 €---
1036 979 €11 689 €7 554 €25 290 €---
1137 719 €11 317 €7 183 €26 401 €---
1238 473 €10 932 €6 798 €27 541 €---
1339 242 €10 534 €6 399 €28 709 €---
1440 027 €10 121 €5 986 €29 907 €---
1540 828 €9 693 €5 558 €31 135 €---
1641 644 €9 250 €5 115 €32 395 €---
1742 477 €8 790 €4 656 €33 687 €---
1843 327 €8 315 €4 180 €35 012 €---
1944 193 €7 822 €3 688 €36 371 €---
2045 077 €7 312 €3 177 €37 765 €---
2145 979 €6 783 €2 649 €39 195 €---
2246 898 €6 236 €2 101 €40 663 €---
2347 836 €5 669 €1 534 €42 168 €---
2448 793 €5 081 €946 €43 712 €---
2549 769 €4 472 €338 €45 297 €---
TOTAL991 094 €308 153 €150 592 €682 941 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 682 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 498 €-6 420 €+12 918 €
2+6 498 €+290 €+6 208 €
3+6 498 €+5 472 €+1 026 €
4+6 498 €+5 752 €+746 €
5+6 498 €+6 039 €+459 €
6+6 498 €+6 334 €+164 €
7+6 498 €+6 635 €-137 €
8+6 498 €+6 945 €-447 €
9+6 498 €+7 262 €-764 €
10+6 498 €+7 587 €-1 089 €
11+6 498 €+7 920 €-1 422 €
12+6 498 €+8 262 €-1 764 €
13+6 498 €+8 613 €-2 115 €
14+6 498 €+8 972 €-2 474 €
15+6 498 €+9 341 €-2 843 €
16+6 498 €+9 718 €-3 220 €
17+6 498 €+10 106 €-3 608 €
18+6 498 €+10 504 €-4 006 €
19+6 498 €+10 911 €-4 413 €
20+6 498 €+11 330 €-4 832 €
21+6 498 €+11 759 €-5 261 €
22+6 498 €+12 199 €-5 701 €
23+6 498 €+12 650 €-6 152 €
24+6 498 €+13 114 €-6 616 €
25+6 498 €+13 589 €-7 091 €
Total+162 450 €+204 882 €+-42 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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