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A VENDRE VILLA JARDIN GARAGE LIMOUX

Bien expiré
VilleLimoux (11)
Surface133m²
Coût Total187 500€
Loyer Annuel11 017€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 015,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

Villa de solide construction, immense garage, qui développe 133m2 habitable. Quartier calme, proche du centre ville. Une remise au goût du jour et aux normes en vigueur redonnera tout son attrait à ce bien.

  • http://www.eureka-immo11.com/
Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.060851, 2.213125
Total : 187 500€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 176 700€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11017€/an
Fourchette totale : 680€ - 1239€/mois
Fourchette annuelle : 8163€ - 14868€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,55 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 455 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-58 455€ (-30.2%)
Marge achat-revente :5 955€ (3.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 996,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 006,60€
Coût de l'assurance :16 406,25€
Taxe foncière : 1 101,68€/an
Soit par mois : 91,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 088,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, peinture
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon complet (estimation 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (coût moyen incluant éléments sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant peinture et main d'œuvre)
  • Électricité générale:600€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€ (coût moyen incluant installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 017 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 102 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 994 €
Revenus locatifs : +11 017 €
Charges déductibles : -49 994 €
Résultat foncier Année 1 : -38 977 €(Déficit de 38 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 577 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 294 €/an
Revenus locatifs : +11 017 €
Charges déductibles : -8 294 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17577.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 017 €50 000 €6 542 €-38 983 €21 400 €17 583 €17 583 €
211 237 €8 129 €6 372 €3 108 €--14 476 €
311 462 €7 953 €6 195 €3 509 €--10 966 €
411 691 €7 769 €6 012 €3 922 €--7 045 €
511 925 €7 580 €5 822 €4 345 €--2 700 €
612 163 €7 383 €5 625 €4 780 €---
712 407 €7 180 €5 422 €5 227 €---
812 655 €6 969 €5 211 €5 686 €---
912 908 €6 750 €4 992 €6 158 €---
1013 166 €6 524 €4 766 €6 642 €---
1113 429 €6 289 €4 532 €7 140 €---
1213 698 €6 047 €4 289 €7 651 €---
1313 972 €5 795 €4 037 €8 177 €---
1414 251 €5 535 €3 777 €8 717 €---
1514 536 €5 265 €3 507 €9 272 €---
1614 827 €4 985 €3 227 €9 842 €---
1715 124 €4 695 €2 937 €10 428 €---
1815 426 €4 395 €2 637 €11 031 €---
1915 735 €4 085 €2 327 €11 650 €---
2016 049 €3 763 €2 005 €12 287 €---
2116 370 €3 429 €1 671 €12 941 €---
2216 698 €3 084 €1 326 €13 614 €---
2317 032 €2 726 €968 €14 306 €---
2417 372 €2 355 €597 €15 017 €---
2517 720 €1 971 €213 €15 749 €---
TOTAL352 873 €180 655 €95 007 €172 218 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 218 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 314 €-6 420 €+8 734 €
2+2 314 €0 €+2 314 €
3+2 314 €0 €+2 314 €
4+2 314 €0 €+2 314 €
5+2 314 €0 €+2 314 €
6+2 314 €+624 €+1 690 €
7+2 314 €+1 568 €+746 €
8+2 314 €+1 706 €+608 €
9+2 314 €+1 847 €+467 €
10+2 314 €+1 993 €+321 €
11+2 314 €+2 142 €+172 €
12+2 314 €+2 295 €+19 €
13+2 314 €+2 453 €-139 €
14+2 314 €+2 615 €-301 €
15+2 314 €+2 782 €-468 €
16+2 314 €+2 953 €-639 €
17+2 314 €+3 129 €-815 €
18+2 314 €+3 309 €-995 €
19+2 314 €+3 495 €-1 181 €
20+2 314 €+3 686 €-1 372 €
21+2 314 €+3 882 €-1 568 €
22+2 314 €+4 084 €-1 770 €
23+2 314 €+4 292 €-1 978 €
24+2 314 €+4 505 €-2 191 €
25+2 314 €+4 725 €-2 411 €
Total+57 850 €+51 665 €+6 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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