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Appartement à vendre

VilleRouen (76)
Surface59m²
Coût Total132 312€
Loyer Annuel8 271€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 84 900 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 438,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Exposition ouest

Idéal investisseurs ou premier achat ! Appartement fonctionnel comprenant: entrée avec dégagement, séjour de 26m², cuisine équipée, 2 chambres, salle de bains et wc séparé. Cave et parking collectif.

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.442291, 1.096771
Total : 132 312€
Prix d'acquisition : 84 900€
Travaux : 40 620€
Valeur du bien : 125 520€
Frais de notaire : 6 792€
Coût estimé : 6 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8271€/an
Fourchette totale : 541€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6495€ - 10533€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :1548 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 000 €
Prix d'achat :84 900 €
Décote à l'achat :-92 100€ (-52.0%)
Marge achat-revente :44 688€ (25.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 312€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 703,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 042,74€
Coût de l'assurance :11 577,30€
Taxe foncière : 827,12€/an
Soit par mois : 68,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 772,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - rénovation nécessaire pour fonctionnalité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 620 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la pose, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la pose, plomberie et électricité)
  • Chambres:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 271 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 312 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 523 €
Revenus locatifs : +8 271 €
Charges déductibles : -46 523 €
Résultat foncier Année 1 : -38 251 €(Déficit de 38 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 903 €/an
Revenus locatifs : +8 271 €
Charges déductibles : -5 903 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 369 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16851.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185 €(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 271 €46 527 €4 617 €-38 256 €21 400 €16 856 €16 856 €
28 437 €5 786 €4 496 €2 650 €--14 205 €
38 605 €5 662 €4 371 €2 944 €--11 262 €
48 777 €5 532 €4 242 €3 245 €--8 016 €
58 953 €5 398 €4 108 €3 555 €--4 462 €
69 132 €5 260 €3 970 €3 872 €--590 €
79 315 €5 116 €3 826 €4 199 €---
89 501 €4 967 €3 677 €4 534 €---
99 691 €4 813 €3 523 €4 878 €---
109 885 €4 653 €3 363 €5 231 €---
1110 083 €4 488 €3 198 €5 595 €---
1210 284 €4 317 €3 026 €5 968 €---
1310 490 €4 139 €2 849 €6 351 €---
1410 700 €3 955 €2 665 €6 744 €---
1510 914 €3 765 €2 475 €7 149 €---
1611 132 €3 567 €2 277 €7 565 €---
1711 355 €3 363 €2 073 €7 992 €---
1811 582 €3 151 €1 861 €8 430 €---
1911 813 €2 932 €1 642 €8 881 €---
2012 050 €2 705 €1 415 €9 345 €---
2112 291 €2 469 €1 179 €9 821 €---
2212 536 €2 226 €935 €10 311 €---
2312 787 €1 973 €683 €10 814 €---
2413 043 €1 712 €421 €11 331 €---
2513 304 €1 441 €150 €11 863 €---
TOTAL264 930 €139 918 €67 043 €125 012 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737 €-6 420 €+8 157 €
2+1 737 €0 €+1 737 €
3+1 737 €0 €+1 737 €
4+1 737 €0 €+1 737 €
5+1 737 €0 €+1 737 €
6+1 737 €0 €+1 737 €
7+1 737 €+1 083 €+654 €
8+1 737 €+1 360 €+377 €
9+1 737 €+1 463 €+274 €
10+1 737 €+1 569 €+168 €
11+1 737 €+1 678 €+59 €
12+1 737 €+1 790 €-53 €
13+1 737 €+1 905 €-168 €
14+1 737 €+2 023 €-286 €
15+1 737 €+2 145 €-408 €
16+1 737 €+2 269 €-532 €
17+1 737 €+2 397 €-660 €
18+1 737 €+2 529 €-792 €
19+1 737 €+2 664 €-927 €
20+1 737 €+2 803 €-1 066 €
21+1 737 €+2 946 €-1 209 €
22+1 737 €+3 093 €-1 356 €
23+1 737 €+3 244 €-1 507 €
24+1 737 €+3 399 €-1 662 €
25+1 737 €+3 559 €-1 822 €
Total+43 425 €+37 503 €+5 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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