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Appartement 5 pièces 97 m²

Bien expiré
VilleGuéret (23)
Surface97m²
Coût Total119 440€
Loyer Annuel9 355€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 500 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 036,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement GUERET Proche du centre ville !

Guéret – Appartement de 97,80 m² proche du centre-ville

Situé à Guéret, à proximité immédiate du centre-ville, des commerces et des écoles, découvrez cet appartement de 97,80 m², au 2ᵉ étage d'une petite copropriété de 3 appartements, dans un quartier calme et agréable.

Il comprend :

  • Un séjour lumineux avec cuisine aménagée et équipée
  • Deux chambres, dont une avec salle d'eau privative
  • Un salon indépendant
  • Un bureau
  • Un WC indépendant

Les atouts :

  • Appartement propre et habitable immédiatement
  • Menuiseries PVC double vitrage
  • Volets roulants électriques
  • Chauffage au gaz de ville
  • Tout-à-l'égout
  • Grenier (partie)
  • Cave

Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez moi ! Référence annonce : NIID-h5nk7f7wjwbd8n8wsgx9j8iv Date de réalisation du diagnostic : 13/05/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.128223, 1.859275
Total : 119 440€
Prix d'acquisition : 100 500€
Travaux : 10 900€
Valeur du bien : 111 400€
Frais de notaire : 8 040€
Coût estimé : 8 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9355€/an
Fourchette totale : 635€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7615€ - 11492€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 061,17 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :102 933 €
Prix d'achat :100 500 €
Décote à l'achat :-2 433€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-16 507€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 631,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 559,32€
Coût de l'assurance :10 451,00€
Taxe foncière : 935,49€/an
Soit par mois : 77,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m² (carrelage et peinture)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: 12 m² (surface cuisine)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 900 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage et peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 355 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 104 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 440 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 358 €
Revenus locatifs : +9 355 €
Charges déductibles : -16 358 €
Résultat foncier Année 1 : -7 003 €(Déficit de 7 003 €)
Imputable sur revenu global : 7 003 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 458 €/an
Revenus locatifs : +9 355 €
Charges déductibles : -5 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 897 €/an
Prix d'achat du bien : 100 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 325 €(65% de 100 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 375 €/an
Calcul : 65 325 € × 3,636% = 2 375 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 355 €16 362 €4 108 €-7 007 €7 007 €--
29 542 €5 354 €4 000 €4 188 €---
39 733 €5 242 €3 888 €4 491 €---
49 928 €5 126 €3 773 €4 801 €---
510 126 €5 007 €3 653 €5 119 €---
610 329 €4 883 €3 529 €5 446 €---
710 535 €4 754 €3 401 €5 781 €---
810 746 €4 621 €3 268 €6 125 €---
910 961 €4 484 €3 130 €6 477 €---
1011 180 €4 341 €2 988 €6 839 €---
1111 404 €4 194 €2 840 €7 210 €---
1211 632 €4 041 €2 687 €7 591 €---
1311 864 €3 883 €2 529 €7 982 €---
1412 102 €3 719 €2 365 €8 383 €---
1512 344 €3 549 €2 196 €8 794 €---
1612 590 €3 374 €2 020 €9 217 €---
1712 842 €3 192 €1 839 €9 650 €---
1813 099 €3 004 €1 650 €10 095 €---
1913 361 €2 809 €1 456 €10 552 €---
2013 628 €2 607 €1 254 €11 021 €---
2113 901 €2 399 €1 045 €11 502 €---
2214 179 €2 182 €829 €11 997 €---
2314 462 €1 958 €605 €12 504 €---
2414 752 €1 727 €373 €13 025 €---
2515 047 €1 487 €133 €13 560 €---
TOTAL299 640 €104 298 €59 559 €195 343 €7 007 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 102 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965 €-2 102 €+4 067 €
2+1 965 €+1 256 €+709 €
3+1 965 €+1 347 €+618 €
4+1 965 €+1 440 €+525 €
5+1 965 €+1 536 €+429 €
6+1 965 €+1 634 €+331 €
7+1 965 €+1 734 €+231 €
8+1 965 €+1 837 €+128 €
9+1 965 €+1 943 €+22 €
10+1 965 €+2 052 €-87 €
11+1 965 €+2 163 €-198 €
12+1 965 €+2 277 €-312 €
13+1 965 €+2 394 €-429 €
14+1 965 €+2 515 €-550 €
15+1 965 €+2 638 €-673 €
16+1 965 €+2 765 €-800 €
17+1 965 €+2 895 €-930 €
18+1 965 €+3 029 €-1 064 €
19+1 965 €+3 166 €-1 201 €
20+1 965 €+3 306 €-1 341 €
21+1 965 €+3 451 €-1 486 €
22+1 965 €+3 599 €-1 634 €
23+1 965 €+3 751 €-1 786 €
24+1 965 €+3 908 €-1 943 €
25+1 965 €+4 068 €-2 103 €
Total+49 125 €+58 603 €+-9 478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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