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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleMontlhéry (91)
Surface120
Coût Total360 900
Loyer Annuel21 678
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-258
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Montlhéry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91310
Coordonnées : 48.642083, 2.268337
Total : 360 900
Prix d'acquisition : 280 000
Travaux : 58 500
Valeur du bien : 338 500
Frais de notaire : 22 400
Coût estimé : 22 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 15.05€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 17.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1807€/mois
Loyer annuel estimé : 21678€/an
Fourchette totale : 1586€ - 2057€/mois
Fourchette annuelle : 19034€ - 24690€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :360 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 775,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :108,27€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 884,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 878,98
Coût de l'assurance :32 481,00
Taxe foncière : 2 167,83€/an
Soit par mois : 180,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 806,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 064,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'un plancher chauffant dernière génération.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE B - Maison - Système de chauffage moderne déjà installé
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et mise aux normes des menuiseries extérieures.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour assurer leur bon état.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 500(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:13 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chauffage:14 000
    Installation plancher chauffant: 120 m² × 100€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Plomberie générale:1 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 678 €/an
Calcul : 1 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 899 €/an
Base de calcul : Emprunt de 360 900 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 299 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 168 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 867
Revenus locatifs : +21 678
Charges déductibles : -73 867
Résultat foncier Année 1 : -52 188(Déficit de 52 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 788
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 367 €/an
Revenus locatifs : +21 678
Charges déductibles : -15 367
Résultat foncier Années 2+ : 6 312 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30788.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 67873 87811 911-52 20021 400 €30 800 €30 800 €
222 11215 05911 5927 053--23 747 €
322 55414 73011 2637 824--15 923 €
423 00514 38910 9228 616--7 306 €
523 46514 03610 5699 429---
623 93513 67210 20510 262---
724 41313 2959 82811 118---
824 90212 9069 43911 996---
925 40012 5039 03612 896---
1025 90812 0878 62013 821---
1126 42611 6578 19014 769---
1226 95411 2127 74515 743---
1327 49310 7517 28416 742---
1428 04310 2766 80917 767---
1528 6049 7846 31718 820---
1629 1769 2755 80819 901---
1729 7608 7505 28221 010---
1830 3558 2064 73922 149---
1930 9627 6444 17723 318---
2031 5817 0633 59624 519---
2132 2136 4622 99525 751---
2232 8575 8412 37427 016---
2333 5145 1981 73128 316---
2434 1854 5341 06729 650---
2534 8683 84838131 021---
TOTAL694 363317 056171 879377 30721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 377 307
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 552-6 420+10 972
2+4 5520+4 552
3+4 5520+4 552
4+4 5520+4 552
5+4 552+637+3 915
6+4 552+3 079+1 473
7+4 552+3 335+1 217
8+4 552+3 599+953
9+4 552+3 869+683
10+4 552+4 146+406
11+4 552+4 431+121
12+4 552+4 723-171
13+4 552+5 023-471
14+4 552+5 330-778
15+4 552+5 646-1 094
16+4 552+5 970-1 418
17+4 552+6 303-1 751
18+4 552+6 645-2 093
19+4 552+6 995-2 443
20+4 552+7 356-2 804
21+4 552+7 725-3 173
22+4 552+8 105-3 553
23+4 552+8 495-3 943
24+4 552+8 895-4 343
25+4 552+9 306-4 754
Total+113 800+113 192+608
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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