Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison + local commercial dans le coeur historique - Labruguière

Bien expiré
VilleLabruguière (81)
Surface159m²
Coût Total176 120€
Loyer Annuel15 480€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 962,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison d’habitation, rénovée avec goût, offrant d'une cuisine ouverte sur un salon-séjour traversant, trois belles chambres, une salle d'eau, un coin bureau, un dressing et une petite cour agréable, parfaite pour profiter des beaux jours. La partie habitation (159 m2) a été soigneusement remise au goût du jour, offrant un intérieur chaleureux, fonctionnel et prêt à vivre. Atout rare : la présence d’un local en rez-de-chaussée (47m2), disposant d'une cuisine (17m2), d'une arrière cuisine (15m2) d'une cave et d'une buanderie/local à vélo, permettant de nombreux projets (activité professionnelle/commerciale, atelier, cabinet indépendant…). Avec son charme atypique et ses multiples possibilités, ce bien pourrait convenir à un particulier souhaitant concilier vie personnelle et activité professionelle. Accès aux commodités immédiate.

Ville : Labruguière
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81290
Coordonnées : 43.540000, 2.264470
Total : 176 120€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 10 880€
Valeur du bien : 163 880€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1290€/mois
Loyer annuel estimé : 15480€/an
Fourchette totale : 1000€ - 1664€/mois
Fourchette annuelle : 12004€ - 19963€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 533,33 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 799 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-90 799€ (-37.2%)
Marge achat-revente :67 679€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :881,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 933,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 389,47€
Coût de l'assurance :15 410,50€
Taxe foncière : 1 547,99€/an
Soit par mois : 129,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 289,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :227,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et des meubles de cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond des autres pièces
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 880 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture autres pièces: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Labruguière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 290 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 480 €/an
Calcul : 1 290 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 131 €
Revenus locatifs : +15 480 €
Charges déductibles : -19 131 €
Résultat foncier Année 1 : -3 651 €(Déficit de 3 651 €)
Imputable sur revenu global : 3 651 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 251 €/an
Revenus locatifs : +15 480 €
Charges déductibles : -8 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 229 €/an
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 480 €19 137 €6 093 €-3 657 €3 657 €--
215 790 €8 097 €5 933 €7 692 €---
316 105 €7 932 €5 768 €8 173 €---
416 427 €7 761 €5 597 €8 666 €---
516 756 €7 584 €5 419 €9 172 €---
617 091 €7 400 €5 236 €9 691 €---
717 433 €7 210 €5 046 €10 223 €---
817 782 €7 013 €4 849 €10 768 €---
918 137 €6 809 €4 645 €11 328 €---
1018 500 €6 598 €4 434 €11 902 €---
1118 870 €6 380 €4 215 €12 490 €---
1219 247 €6 153 €3 989 €13 094 €---
1319 632 €5 919 €3 754 €13 713 €---
1420 025 €5 676 €3 512 €14 349 €---
1520 425 €5 425 €3 260 €15 001 €---
1620 834 €5 164 €3 000 €15 670 €---
1721 251 €4 895 €2 730 €16 356 €---
1821 676 €4 615 €2 451 €17 060 €---
1922 109 €4 326 €2 162 €17 783 €---
2022 551 €4 027 €1 863 €18 524 €---
2123 002 €3 717 €1 552 €19 286 €---
2223 462 €3 396 €1 231 €20 067 €---
2323 932 €3 063 €899 €20 868 €---
2424 410 €2 719 €554 €21 691 €---
2524 898 €2 362 €198 €22 536 €---
TOTAL495 827 €153 380 €88 389 €342 447 €3 657 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 097 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 342 447 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 251 €-1 097 €+4 348 €
2+3 251 €+2 308 €+943 €
3+3 251 €+2 452 €+799 €
4+3 251 €+2 600 €+651 €
5+3 251 €+2 752 €+499 €
6+3 251 €+2 907 €+344 €
7+3 251 €+3 067 €+184 €
8+3 251 €+3 230 €+21 €
9+3 251 €+3 398 €-147 €
10+3 251 €+3 570 €-319 €
11+3 251 €+3 747 €-496 €
12+3 251 €+3 928 €-677 €
13+3 251 €+4 114 €-863 €
14+3 251 €+4 305 €-1 054 €
15+3 251 €+4 500 €-1 249 €
16+3 251 €+4 701 €-1 450 €
17+3 251 €+4 907 €-1 656 €
18+3 251 €+5 118 €-1 867 €
19+3 251 €+5 335 €-2 084 €
20+3 251 €+5 557 €-2 306 €
21+3 251 €+5 786 €-2 535 €
22+3 251 €+6 020 €-2 769 €
23+3 251 €+6 261 €-3 010 €
24+3 251 €+6 507 €-3 256 €
25+3 251 €+6 761 €-3 510 €
Total+81 275 €+102 734 €+-21 459 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →