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Maison + local commercial dans le coeur historique - Labruguière

VilleLabruguière (81)
Surface159
Coût Total176 120
Loyer Annuel15 480
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+228
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 962,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison d’habitation, rénovée avec goût, offrant d'une cuisine ouverte sur un salon-séjour traversant, trois belles chambres, une salle d'eau, un coin bureau, un dressing et une petite cour agréable, parfaite pour profiter des beaux jours. La partie habitation (159 m2) a été soigneusement remise au goût du jour, offrant un intérieur chaleureux, fonctionnel et prêt à vivre. Atout rare : la présence d’un local en rez-de-chaussée (47m2), disposant d'une cuisine (17m2), d'une arrière cuisine (15m2) d'une cave et d'une buanderie/local à vélo, permettant de nombreux projets (activité professionnelle/commerciale, atelier, cabinet indépendant…). Avec son charme atypique et ses multiples possibilités, ce bien pourrait convenir à un particulier souhaitant concilier vie personnelle et activité professionelle. Accès aux commodités immédiate.

Ville : Labruguière
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81290
Coordonnées : 43.540000, 2.264470
Total : 176 120
Prix d'acquisition : 153 000
Travaux : 10 880
Valeur du bien : 163 880
Frais de notaire : 12 240
Coût estimé : 12 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1290€/mois
Loyer annuel estimé : 15480€/an
Fourchette totale : 1000€ - 1664€/mois
Fourchette annuelle : 12004€ - 19963€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 533,33 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 799
Prix d'achat :153 000
Décote à l'achat :-90 799 (-37.2%)
Marge achat-revente :67 679€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :881,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 933,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 389,47
Coût de l'assurance :15 410,50
Taxe foncière : 1 547,99€/an
Soit par mois : 129,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 289,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :227,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et des meubles de cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond des autres pièces
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 880(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Autres pièces - Peinture:1 200
    Peinture autres pièces: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Labruguière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 290 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 480 €/an
Calcul : 1 290 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 120 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 131
Revenus locatifs : +15 480
Charges déductibles : -19 131
Résultat foncier Année 1 : -3 651(Déficit de 3 651 €)
Imputable sur revenu global : 3 651
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 251 €/an
Revenus locatifs : +15 480
Charges déductibles : -8 251
Résultat foncier Années 2+ : 7 229 €/an
Prix d'achat du bien : 153 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 48019 1376 093-3 6573 657 €--
215 7908 0975 9337 692---
316 1057 9325 7688 173---
416 4277 7615 5978 666---
516 7567 5845 4199 172---
617 0917 4005 2369 691---
717 4337 2105 04610 223---
817 7827 0134 84910 768---
918 1376 8094 64511 328---
1018 5006 5984 43411 902---
1118 8706 3804 21512 490---
1219 2476 1533 98913 094---
1319 6325 9193 75413 713---
1420 0255 6763 51214 349---
1520 4255 4253 26015 001---
1620 8345 1643 00015 670---
1721 2514 8952 73016 356---
1821 6764 6152 45117 060---
1922 1094 3262 16217 783---
2022 5514 0271 86318 524---
2123 0023 7171 55219 286---
2223 4623 3961 23120 067---
2323 9323 06389920 868---
2424 4102 71955421 691---
2524 8982 36219822 536---
TOTAL495 827153 38088 389342 4473 657Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 097
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 342 447
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 251-1 097+4 348
2+3 251+2 308+943
3+3 251+2 452+799
4+3 251+2 600+651
5+3 251+2 752+499
6+3 251+2 907+344
7+3 251+3 067+184
8+3 251+3 230+21
9+3 251+3 398-147
10+3 251+3 570-319
11+3 251+3 747-496
12+3 251+3 928-677
13+3 251+4 114-863
14+3 251+4 305-1 054
15+3 251+4 500-1 249
16+3 251+4 701-1 450
17+3 251+4 907-1 656
18+3 251+5 118-1 867
19+3 251+5 335-2 084
20+3 251+5 557-2 306
21+3 251+5 786-2 535
22+3 251+6 020-2 769
23+3 251+6 261-3 010
24+3 251+6 507-3 256
25+3 251+6 761-3 510
Total+81 275+102 734+-21 459
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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