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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Malo (35)
Surface135.2m²
Coût Total282 160€
Loyer Annuel19 867€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 135.2 m²
Prix au m² : 1 545,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Terrasse, Exposition ouest, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial OFFICE NOTARIAL DE ROCHEBONNE, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - ST MALO (35400)

SAINT MALO - Le Mottais - Appartement T6 de 135.18 m² situé au premier et dernier étage d'une petite copropriété - Composé d'une entrée, un grand salon orienté OUEST avec cheminée, une grande cuisine aménagée et équipée, quatre chambres, un bureau, deux wc, une buanderie, une salle de bain + douche et de nombreux placards - Terrasse et garage.

Contact : Office Notarial de Rochebonne SAINT MALO - Négociateur : Rémi PELTIER Retrouvez toutes les annonces de l'étude sur notre site :

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude OFFICE NOTARIAL DE ROCHEBONNE, SELARL - Notaires à Saint-Malo - N° SIRET : 53379913600015

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Ville : Saint-Malo
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35400
Coordonnées : 48.642676, -1.985876
Total : 282 160€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 56 440€
Valeur du bien : 265 440€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135.2m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 9.81€ - 15.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1656€/mois
Loyer annuel estimé : 19867€/an
Fourchette totale : 1326€ - 2068€/mois
Fourchette annuelle : 15908€ - 24812€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 033,68 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :545 353 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-336 353€ (-61.7%)
Marge achat-revente :263 193€ (48.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 415,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :82,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 497,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 516,34€
Coût de l'assurance :24 689,00€
Taxe foncière : 1 986,73€/an
Soit par mois : 165,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 655,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 663,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais électroménager un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 440 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1300€ = 18200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 240€
    Parquet flottant: 54 m² × 60€/m² = 3240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Malo (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 867 €/an
Calcul : 1 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 160 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 988 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 222 €
Revenus locatifs : +19 867 €
Charges déductibles : -69 222 €
Résultat foncier Année 1 : -49 355 €(Déficit de 49 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 782 €/an
Revenus locatifs : +19 867 €
Charges déductibles : -12 782 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27954.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 867 €69 231 €9 817 €-49 364 €21 400 €27 964 €27 964 €
220 265 €12 535 €9 561 €7 730 €--20 234 €
320 670 €12 269 €9 295 €8 401 €--11 833 €
421 083 €11 994 €9 020 €9 089 €--2 744 €
521 505 €11 709 €8 735 €9 796 €---
621 935 €11 414 €8 440 €10 521 €---
722 374 €11 108 €8 134 €11 266 €---
822 821 €10 791 €7 817 €12 030 €---
923 278 €10 463 €7 489 €12 814 €---
1023 743 €10 124 €7 149 €13 620 €---
1124 218 €9 772 €6 797 €14 447 €---
1224 703 €9 407 €6 433 €15 296 €---
1325 197 €9 029 €6 055 €16 167 €---
1425 701 €8 638 €5 664 €17 062 €---
1526 215 €8 233 €5 259 €17 981 €---
1626 739 €7 814 €4 840 €18 925 €---
1727 274 €7 379 €4 405 €19 894 €---
1827 819 €6 929 €3 955 €20 890 €---
1928 375 €6 463 €3 489 €21 913 €---
2028 943 €5 980 €3 006 €22 963 €---
2129 522 €5 480 €2 506 €24 042 €---
2230 112 €4 962 €1 988 €25 150 €---
2330 715 €4 425 €1 451 €26 289 €---
2431 329 €3 869 €895 €27 459 €---
2531 955 €3 294 €320 €28 662 €---
TOTAL636 357 €273 314 €142 516 €363 043 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 172 €-6 420 €+10 592 €
2+4 172 €0 €+4 172 €
3+4 172 €0 €+4 172 €
4+4 172 €0 €+4 172 €
5+4 172 €+2 116 €+2 056 €
6+4 172 €+3 156 €+1 016 €
7+4 172 €+3 380 €+792 €
8+4 172 €+3 609 €+563 €
9+4 172 €+3 844 €+328 €
10+4 172 €+4 086 €+86 €
11+4 172 €+4 334 €-162 €
12+4 172 €+4 589 €-417 €
13+4 172 €+4 850 €-678 €
14+4 172 €+5 119 €-947 €
15+4 172 €+5 394 €-1 222 €
16+4 172 €+5 678 €-1 506 €
17+4 172 €+5 968 €-1 796 €
18+4 172 €+6 267 €-2 095 €
19+4 172 €+6 574 €-2 402 €
20+4 172 €+6 889 €-2 717 €
21+4 172 €+7 213 €-3 041 €
22+4 172 €+7 545 €-3 373 €
23+4 172 €+7 887 €-3 715 €
24+4 172 €+8 238 €-4 066 €
25+4 172 €+8 598 €-4 426 €
Total+104 300 €+108 913 €+-4 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 177 jours
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