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Duplex 5 pièces 106 m²

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface106m²
Coût Total1 413 173€
Loyer Annuel11 133€
Rentabilité0.79%
Cashflow/mois-6 643€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 568 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 109,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 5 pièces 106 m² - Duplex de 5 pièces principales

Venez découvrir ce grand duplex situé à Marcadieu. Vous serez séduits par ses volumes et sa luminosité. Son emplacement est idéal si vous souhaitez profiter d'un cadre de vie agréable au coeur de Tarbes. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.88% Référence annonce : 326-8104H Date de réalisation du diagnostic : 31/10/2024 Prix hors honoraires : 110 000 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 1200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 740 € et 2 390 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.224760, 0.084790
Total : 1 413 173€
Prix d'acquisition : 117 568€
Travaux : 1 286 200€
Valeur du bien : 1 403 768€
Frais de notaire : 9 405€
Coût estimé : 9 405€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11133€/an
Fourchette totale : 753€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 9036€ - 13715€/an
Rentabilité brute :0.79%
Fourchette de rentabilité :0.64% - 0.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 413 173€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 953,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :423,95€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 7 377,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :673 025,02€
Coût de l'assurance :127 185,57€
Taxe foncière : 1 113,25€/an
Soit par mois : 92,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 927,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 570,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6 643,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 286 200 €(12 134 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 273 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 106 m² × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€/salle de bain = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 42 m² × 70€/m² = 2940€, Main d'œuvre: 60€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 50€/m² = 2100€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 273 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 133 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 46 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 413 173 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 087 €/an
Calcul : 424 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 113 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 286 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 340 195 €
Revenus locatifs : +11 133 €
Charges déductibles : -1 340 195 €
Résultat foncier Année 1 : -1 329 063 €(Déficit de 1 329 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 307 663 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 53 995 €/an
Revenus locatifs : +11 133 €
Charges déductibles : -53 995 €
Résultat foncier Années 2+ : -42 863 €/an(Déficit de 42 863 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1272200.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 568 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 419 €(65% de 117 568 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 779 €/an
Calcul : 76 419 € × 3,636% = 2 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 133 €1 340 241 €46 640 €-1 329 108 €21 400 €1 307 708 €1 307 708 €
211 355 €52 792 €45 392 €-41 437 €7 401 €34 036 €1 341 744 €
311 582 €51 501 €44 101 €-39 919 €7 401 €32 519 €1 374 263 €
411 814 €50 167 €42 766 €-38 353 €7 401 €30 952 €1 405 215 €
512 050 €48 787 €41 387 €-36 737 €7 401 €29 336 €1 434 552 €
612 291 €47 361 €39 960 €-35 069 €7 401 €27 669 €1 462 220 €
712 537 €45 886 €38 485 €-33 349 €7 401 €25 948 €1 488 168 €
812 788 €44 361 €36 960 €-31 573 €7 401 €24 172 €1 512 341 €
913 044 €42 784 €35 383 €-29 741 €7 401 €22 340 €1 534 681 €
1013 304 €41 154 €33 753 €-27 850 €7 401 €20 449 €1 555 129 €
1113 570 €39 468 €32 068 €-25 898 €7 401 €18 497 €1 573 627 €
1213 842 €37 726 €30 325 €-23 884 €7 401 €16 483 €282 402 €
1314 119 €35 924 €28 523 €-21 805 €7 401 €14 405 €262 770 €
1414 401 €34 061 €26 661 €-19 660 €7 401 €12 260 €242 511 €
1514 689 €32 135 €24 735 €-17 446 €7 401 €10 046 €221 605 €
1614 983 €30 144 €22 743 €-15 161 €7 401 €7 760 €200 029 €
1715 283 €28 085 €20 684 €-12 803 €7 401 €5 402 €177 762 €
1815 588 €25 956 €18 556 €-10 368 €7 401 €2 968 €154 781 €
1915 900 €23 756 €16 355 €-7 856 €7 401 €455 €131 064 €
2016 218 €21 480 €14 079 €-5 262 €5 262 €-108 724 €
2116 542 €19 127 €11 727 €-2 585 €2 585 €-88 275 €
2216 873 €16 695 €9 294 €178 €--69 599 €
2317 211 €14 180 €6 779 €3 031 €--50 264 €
2417 555 €11 579 €4 179 €5 975 €--32 914 €
2517 906 €8 891 €1 490 €9 015 €--17 615 €
TOTAL356 578 €2 144 242 €673 025 €-1 787 664 €162 459 €Report final : 17 615 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 48 738 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 17 615 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 787 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 338 €-6 420 €+8 758 €
2+2 338 €-2 220 €+4 558 €
3+2 338 €-2 220 €+4 558 €
4+2 338 €-2 220 €+4 558 €
5+2 338 €-2 220 €+4 558 €
6+2 338 €-2 220 €+4 558 €
7+2 338 €-2 220 €+4 558 €
8+2 338 €-2 220 €+4 558 €
9+2 338 €-2 220 €+4 558 €
10+2 338 €-2 220 €+4 558 €
11+2 338 €-2 220 €+4 558 €
12+2 338 €-2 220 €+4 558 €
13+2 338 €-2 220 €+4 558 €
14+2 338 €-2 220 €+4 558 €
15+2 338 €-2 220 €+4 558 €
16+2 338 €-2 220 €+4 558 €
17+2 338 €-2 220 €+4 558 €
18+2 338 €-2 220 €+4 558 €
19+2 338 €-2 220 €+4 558 €
20+2 338 €-1 579 €+3 917 €
21+2 338 €-775 €+3 113 €
22+2 338 €0 €+2 338 €
23+2 338 €0 €+2 338 €
24+2 338 €0 €+2 338 €
25+2 338 €0 €+2 338 €
Total+58 450 €-48 738 €+107 188 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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