Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison Pleuven (29170)

VillePleuven (29)
Surface95m²
Coût Total165 580€
Loyer Annuel12 224€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 326,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 95 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, 660 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Sur la route des plages, charmant penty, bien entretenu, ayant : . Au rez-de-chaussée : Cuisine, séjour/salon, salle d'eau/wc, véranda/cellier, garage. . A l'étage : Trois chambre, wc. Le tout sur un terrain d'environ 660 m². La surface deviendra définitive après passage du géomètre.

Ville : Pleuven
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29170
Coordonnées : 47.910420, -4.047550
Total : 165 580€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 29 500€
Valeur du bien : 155 500€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 13.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1019€/mois
Loyer annuel estimé : 12224€/an
Fourchette totale : 833€ - 1246€/mois
Fourchette annuelle : 9997€ - 14948€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 195,91 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :303 611 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-177 611€ (-58.5%)
Marge achat-revente :138 031€ (45.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 857,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 121,57€
Coût de l'assurance :12 418,50€
Taxe foncière : 1 222,40€/an
Soit par mois : 101,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 018,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes de la plomberie et électricité, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 500 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre: 2000€.
  • Cuisine:9 600€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant remplacement des éléments, plomberie, électricité, carrelage et peinture). Main d'œuvre: 1600€.
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€. Main d'œuvre: 120€.
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€. Main d'œuvre: 300€.
  • Salon - Peinture:2 800€
    Peinture des murs et plafonds: 40 m² × 60€/m² = 2400€. Main d'œuvre: 400€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pleuven (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 019 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 224 €/an
Calcul : 1 019 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 476 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 580 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 222 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 695 €
Revenus locatifs : +12 224 €
Charges déductibles : -36 695 €
Résultat foncier Année 1 : -24 471 €(Déficit de 24 471 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 771 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 195 €/an
Revenus locatifs : +12 224 €
Charges déductibles : -7 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13771.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 224 €36 700 €5 481 €-24 476 €10 700 €13 776 €13 776 €
212 468 €7 054 €5 335 €5 415 €--8 362 €
312 718 €6 902 €5 183 €5 816 €--2 546 €
412 972 €6 746 €5 027 €6 227 €---
513 232 €6 584 €4 865 €6 648 €---
613 496 €6 416 €4 697 €7 080 €---
713 766 €6 243 €4 524 €7 523 €---
814 042 €6 064 €4 345 €7 978 €---
914 322 €5 879 €4 160 €8 444 €---
1014 609 €5 687 €3 968 €8 922 €---
1114 901 €5 489 €3 770 €9 412 €---
1215 199 €5 285 €3 565 €9 914 €---
1315 503 €5 073 €3 354 €10 430 €---
1415 813 €4 854 €3 135 €10 959 €---
1516 129 €4 628 €2 908 €11 502 €---
1616 452 €4 394 €2 674 €12 058 €---
1716 781 €4 152 €2 432 €12 629 €---
1817 117 €3 901 €2 182 €13 215 €---
1917 459 €3 643 €1 923 €13 816 €---
2017 808 €3 375 €1 656 €14 433 €---
2118 164 €3 098 €1 379 €15 066 €---
2218 528 €2 812 €1 093 €15 715 €---
2318 898 €2 517 €797 €16 382 €---
2419 276 €2 211 €492 €17 065 €---
2519 662 €1 894 €175 €17 767 €---
TOTAL391 539 €151 600 €79 122 €239 939 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 567 €-3 210 €+5 777 €
2+2 567 €0 €+2 567 €
3+2 567 €0 €+2 567 €
4+2 567 €+1 104 €+1 463 €
5+2 567 €+1 994 €+573 €
6+2 567 €+2 124 €+443 €
7+2 567 €+2 257 €+310 €
8+2 567 €+2 393 €+174 €
9+2 567 €+2 533 €+34 €
10+2 567 €+2 676 €-109 €
11+2 567 €+2 824 €-257 €
12+2 567 €+2 974 €-407 €
13+2 567 €+3 129 €-562 €
14+2 567 €+3 288 €-721 €
15+2 567 €+3 451 €-884 €
16+2 567 €+3 617 €-1 050 €
17+2 567 €+3 789 €-1 222 €
18+2 567 €+3 965 €-1 398 €
19+2 567 €+4 145 €-1 578 €
20+2 567 €+4 330 €-1 763 €
21+2 567 €+4 520 €-1 953 €
22+2 567 €+4 715 €-2 148 €
23+2 567 €+4 914 €-2 347 €
24+2 567 €+5 120 €-2 553 €
25+2 567 €+5 330 €-2 763 €
Total+64 175 €+71 982 €+-7 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →