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Appartement - 2 pièce(s) - 40 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface40m²
Coût Total65 900€
Loyer Annuel5 668€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 47 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 175 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, agréable appartement T2 d'environ 40 m² situé au 4e et dernier étage sans ascenseur. Il offre un espace de vie lumineux grâce à de grandes ouvertures, avec un salon convivial et une cuisine ouverte équipée d'un coin bar, idéal pour les repas du quotidien.

L'appartement comprend également une chambre séparée avec un coin dressing, une salle de bain, des WC, ainsi qu'une climatisation assurant un confort optimal toute l'année. Vous profiterez d'un balcon d'environ 10 m² (1 m x 10 m), d'une place de parking privative et d'une cave, offrant un véritable espace de rangement supplémentaire.

Le bien se situe à 9 minutes en voiture de l'hôpital de Châteauroux, à 5 minutes de la gare (19 minutes à pied), à 4 minutes du centre-ville et à proximité immédiate de toutes les commodités.

Un nouveau DPE sera réalisé prochainement. Pour tout renseignement complémentaire, n'hésitez pas à me contacter

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Total : 65 900€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 15 140€
Valeur du bien : 62 140€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5668€/an
Fourchette totale : 373€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4474€ - 7180€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :325,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :19,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 344,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 805,50€
Coût de l'assurance :5 766,25€
Taxe foncière : 566,77€/an
Soit par mois : 47,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 472,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 392,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans la chambre (parquet ou stratifié)
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 140 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:520€
    Carrelage: 4 m² × 65€/m² = 260€, Lavabo et WC: 260€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 668 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 231 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 136 €
Revenus locatifs : +5 668 €
Charges déductibles : -18 136 €
Résultat foncier Année 1 : -12 469 €(Déficit de 12 469 €)
Imputable sur revenu global : 12 469 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 996 €/an
Revenus locatifs : +5 668 €
Charges déductibles : -2 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 671 €/an
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 668 €18 139 €2 201 €-12 471 €12 471 €--
25 781 €2 940 €2 143 €2 841 €---
35 897 €2 879 €2 082 €3 017 €---
46 015 €2 817 €2 019 €3 198 €---
56 135 €2 752 €1 954 €3 383 €---
66 258 €2 685 €1 887 €3 573 €---
76 383 €2 615 €1 818 €3 767 €---
86 510 €2 544 €1 746 €3 967 €---
96 641 €2 469 €1 672 €4 171 €---
106 773 €2 393 €1 595 €4 381 €---
116 909 €2 313 €1 516 €4 596 €---
127 047 €2 231 €1 434 €4 816 €---
137 188 €2 146 €1 349 €5 042 €---
147 332 €2 058 €1 261 €5 274 €---
157 478 €1 967 €1 170 €5 511 €---
167 628 €1 873 €1 076 €5 755 €---
177 781 €1 776 €979 €6 004 €---
187 936 €1 676 €878 €6 261 €---
198 095 €1 572 €774 €6 523 €---
208 257 €1 464 €667 €6 793 €---
218 422 €1 353 €555 €7 069 €---
228 590 €1 238 €440 €7 353 €---
238 762 €1 119 €321 €7 644 €---
248 937 €995 €198 €7 942 €---
259 116 €868 €71 €8 248 €---
TOTAL181 539 €66 881 €31 805 €114 658 €12 471 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 741 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 190 €-3 741 €+4 931 €
2+1 190 €+852 €+338 €
3+1 190 €+905 €+285 €
4+1 190 €+959 €+231 €
5+1 190 €+1 015 €+175 €
6+1 190 €+1 072 €+118 €
7+1 190 €+1 130 €+60 €
8+1 190 €+1 190 €0 €
9+1 190 €+1 251 €-61 €
10+1 190 €+1 314 €-124 €
11+1 190 €+1 379 €-189 €
12+1 190 €+1 445 €-255 €
13+1 190 €+1 513 €-323 €
14+1 190 €+1 582 €-392 €
15+1 190 €+1 653 €-463 €
16+1 190 €+1 726 €-536 €
17+1 190 €+1 801 €-611 €
18+1 190 €+1 878 €-688 €
19+1 190 €+1 957 €-767 €
20+1 190 €+2 038 €-848 €
21+1 190 €+2 121 €-931 €
22+1 190 €+2 206 €-1 016 €
23+1 190 €+2 293 €-1 103 €
24+1 190 €+2 383 €-1 193 €
25+1 190 €+2 474 €-1 284 €
Total+29 750 €+34 397 €+-4 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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