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Appartement - 2 pièce(s) - 40 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface40
Coût Total65 900
Loyer Annuel5 668
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 47 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 175 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, agréable appartement T2 d'environ 40 m² situé au 4e et dernier étage sans ascenseur. Il offre un espace de vie lumineux grâce à de grandes ouvertures, avec un salon convivial et une cuisine ouverte équipée d'un coin bar, idéal pour les repas du quotidien.

L'appartement comprend également une chambre séparée avec un coin dressing, une salle de bain, des WC, ainsi qu'une climatisation assurant un confort optimal toute l'année. Vous profiterez d'un balcon d'environ 10 m² (1 m x 10 m), d'une place de parking privative et d'une cave, offrant un véritable espace de rangement supplémentaire.

Le bien se situe à 9 minutes en voiture de l'hôpital de Châteauroux, à 5 minutes de la gare (19 minutes à pied), à 4 minutes du centre-ville et à proximité immédiate de toutes les commodités.

Un nouveau DPE sera réalisé prochainement. Pour tout renseignement complémentaire, n'hésitez pas à me contacter

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Total : 65 900
Prix d'acquisition : 47 000
Travaux : 15 140
Valeur du bien : 62 140
Frais de notaire : 3 760
Coût estimé : 3 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5668€/an
Fourchette totale : 373€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4474€ - 7180€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :325,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :19,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 344,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 805,50
Coût de l'assurance :5 766,25
Taxe foncière : 566,77€/an
Soit par mois : 47,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 472,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 392,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans la chambre (parquet ou stratifié)
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 140(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400
    Peinture murs: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:520
    Carrelage: 4 m² × 65€/m² = 260€, Lavabo et WC: 260€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320
    Peinture murs: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 668 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 900 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 231 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 136
Revenus locatifs : +5 668
Charges déductibles : -18 136
Résultat foncier Année 1 : -12 469(Déficit de 12 469 €)
Imputable sur revenu global : 12 469
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 996 €/an
Revenus locatifs : +5 668
Charges déductibles : -2 996
Résultat foncier Années 2+ : 2 671 €/an
Prix d'achat du bien : 47 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 66818 1392 201-12 47112 471 €--
25 7812 9402 1432 841---
35 8972 8792 0823 017---
46 0152 8172 0193 198---
56 1352 7521 9543 383---
66 2582 6851 8873 573---
76 3832 6151 8183 767---
86 5102 5441 7463 967---
96 6412 4691 6724 171---
106 7732 3931 5954 381---
116 9092 3131 5164 596---
127 0472 2311 4344 816---
137 1882 1461 3495 042---
147 3322 0581 2615 274---
157 4781 9671 1705 511---
167 6281 8731 0765 755---
177 7811 7769796 004---
187 9361 6768786 261---
198 0951 5727746 523---
208 2571 4646676 793---
218 4221 3535557 069---
228 5901 2384407 353---
238 7621 1193217 644---
248 9379951987 942---
259 116868718 248---
TOTAL181 53966 88131 805114 65812 471Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 741
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 658
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 190-3 741+4 931
2+1 190+852+338
3+1 190+905+285
4+1 190+959+231
5+1 190+1 015+175
6+1 190+1 072+118
7+1 190+1 130+60
8+1 190+1 1900
9+1 190+1 251-61
10+1 190+1 314-124
11+1 190+1 379-189
12+1 190+1 445-255
13+1 190+1 513-323
14+1 190+1 582-392
15+1 190+1 653-463
16+1 190+1 726-536
17+1 190+1 801-611
18+1 190+1 878-688
19+1 190+1 957-767
20+1 190+2 038-848
21+1 190+2 121-931
22+1 190+2 206-1 016
23+1 190+2 293-1 103
24+1 190+2 383-1 193
25+1 190+2 474-1 284
Total+29 750+34 397+-4 647
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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