Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface73.1m²
Coût Total117 740€
Loyer Annuel6 741€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 500 €
Surface : 73.1 m²
Prix au m² : 827,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Digicode, Pas de balcon

Situé à deux pas des commodités, dans un immeuble sécurisé, cet appartement T3 d'environ 73.10m² vous offre une cuisine séparée, une pièce de vie spacieuse et lumineuse, deux chambres, une salle d'eau et wc. Chauffage individuel au gaz de ville. Assainissement collectif. Copropriété bénévole à faibles couts. Travaux à prévoir. Dispose d'une cave. Beau potentiel et emplacement idéal à deux pas du pôle universitaire de la ville. Possibilité d'acquérir plusieurs lots dans la même copropriété. N'hésitez pas à contacter notre agence de Tulle afin d'organiser une visite.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269705, 1.760357
Total : 117 740€
Prix d'acquisition : 60 500€
Travaux : 52 400€
Valeur du bien : 112 900€
Frais de notaire : 4 840€
Coût estimé : 4 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.1m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 562€/mois
Loyer annuel estimé : 6741€/an
Fourchette totale : 444€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 5325€ - 8535€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :882,8 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 532 €
Prix d'achat :60 500 €
Décote à l'achat :-4 032€ (-6.2%)
Marge achat-revente :-53 208€ (-82.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 609,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 763,25€
Coût de l'assurance :10 302,25€
Taxe foncière : 674,14€/an
Soit par mois : 56,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 73.1 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73.1 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et réfection de l'électricité dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et réfection de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 400 €(717 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 24 m² × 250€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 741 €/an
Calcul : 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 286 €
Revenus locatifs : +6 741 €
Charges déductibles : -57 286 €
Résultat foncier Année 1 : -50 545 €(Déficit de 50 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 886 €/an
Revenus locatifs : +6 741 €
Charges déductibles : -4 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29145.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 325 €(65% de 60 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 430 €/an
Calcul : 39 325 € × 3,636% = 1 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 741 €57 290 €3 804 €-50 549 €21 400 €29 149 €29 149 €
26 876 €4 787 €3 701 €2 089 €--27 060 €
37 014 €4 681 €3 595 €2 333 €--24 728 €
47 154 €4 572 €3 485 €2 582 €--22 145 €
57 297 €4 458 €3 372 €2 839 €--19 306 €
67 443 €4 341 €3 255 €3 102 €--16 204 €
77 592 €4 220 €3 134 €3 372 €--12 832 €
87 744 €4 095 €3 009 €3 649 €--9 184 €
97 899 €3 966 €2 880 €3 933 €--5 251 €
108 057 €3 832 €2 746 €4 224 €--1 027 €
118 218 €3 695 €2 608 €4 523 €---
128 382 €3 552 €2 466 €4 830 €---
138 550 €3 405 €2 319 €5 145 €---
148 721 €3 253 €2 167 €5 468 €---
158 895 €3 096 €2 009 €5 799 €---
169 073 €2 933 €1 847 €6 140 €---
179 254 €2 766 €1 679 €6 489 €---
189 440 €2 592 €1 506 €6 847 €---
199 628 €2 413 €1 327 €7 215 €---
209 821 €2 228 €1 142 €7 593 €---
2110 017 €2 037 €951 €7 980 €---
2210 218 €1 840 €753 €8 378 €---
2310 422 €1 636 €549 €8 787 €---
2410 630 €1 425 €338 €9 206 €---
2510 843 €1 207 €121 €9 636 €---
TOTAL215 929 €134 319 €54 763 €81 610 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 416 €-6 420 €+7 836 €
2+1 416 €0 €+1 416 €
3+1 416 €0 €+1 416 €
4+1 416 €0 €+1 416 €
5+1 416 €0 €+1 416 €
6+1 416 €0 €+1 416 €
7+1 416 €0 €+1 416 €
8+1 416 €0 €+1 416 €
9+1 416 €0 €+1 416 €
10+1 416 €0 €+1 416 €
11+1 416 €+1 049 €+367 €
12+1 416 €+1 449 €-33 €
13+1 416 €+1 543 €-127 €
14+1 416 €+1 640 €-224 €
15+1 416 €+1 740 €-324 €
16+1 416 €+1 842 €-426 €
17+1 416 €+1 947 €-531 €
18+1 416 €+2 054 €-638 €
19+1 416 €+2 165 €-749 €
20+1 416 €+2 278 €-862 €
21+1 416 €+2 394 €-978 €
22+1 416 €+2 513 €-1 097 €
23+1 416 €+2 636 €-1 220 €
24+1 416 €+2 762 €-1 346 €
25+1 416 €+2 891 €-1 475 €
Total+35 400 €+24 483 €+10 917 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →