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Appartement T3 – 78 m² avec garage

VilleSainte-Foy-la-Grande (33)
Surface78.25m²
Coût Total104 805€
Loyer Annuel7 621€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 78.25 m²
Prix au m² : 715,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Collectif

Côté Immo vous présente : Situé au 2ᵉ étage de la résidence, cet appartement de type T3 d’environ 74 m² offre un beau potentiel après rafraîchissement.

Il se compose d’une entrée desservant un séjour lumineux, deux chambres, une salle de bains, une cuisine avec loggia, ainsi qu’un WC indépendant.

L’appartement dispose de fenêtres en double vitrage. La chaudière est ancienne mais fonctionnelle. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant l’opportunité de personnaliser le bien selon vos goûts.

Un garage complète ce bien.

Bien en copropriété de 14 lots avec charges trimestrielle de 204 €.

Points techniques :

  • Gaz de ville
  • Double vitrage
  • Assainissement collectif

Idéal pour un premier achat ou un investissement, dans une résidence bien située.

Ville : Sainte-Foy-la-Grande
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.839636, 0.219134
Total : 104 805€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 44 325€
Valeur du bien : 100 325€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.25m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7621€/an
Fourchette totale : 506€ - 798€/mois
Fourchette annuelle : 6068€ - 9571€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 216,22 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 169 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-39 169€ (-41.2%)
Marge achat-revente :-9 636€ (-10.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 805€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 936,01€
Coût de l'assurance :9 170,44€
Taxe foncière : 762,08€/an
Soit par mois : 63,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 68,00€/mois
Soit par an : 816,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 635,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière ancienne par une chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 325 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Électricité mise aux normes: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:9 825€
    Mise aux normes électricité: 78.25 m² × 100€/m² = 7825€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Foy-la-Grande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 621 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 805 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 816 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 325 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 913 €
Revenus locatifs : +7 621 €
Charges déductibles : -49 913 €
Résultat foncier Année 1 : -42 292 €(Déficit de 42 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 588 €/an
Revenus locatifs : +7 621 €
Charges déductibles : -5 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 033 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20892.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 621 €49 916 €3 646 €-42 295 €21 400 €20 895 €20 895 €
27 773 €5 496 €3 551 €2 277 €--18 618 €
37 929 €5 397 €3 452 €2 531 €--16 087 €
48 087 €5 295 €3 350 €2 792 €--13 295 €
58 249 €5 189 €3 244 €3 060 €--10 235 €
68 414 €5 080 €3 135 €3 334 €--6 901 €
78 582 €4 966 €3 021 €3 616 €--3 285 €
88 754 €4 848 €2 904 €3 906 €---
98 929 €4 727 €2 782 €4 202 €---
109 108 €4 600 €2 655 €4 507 €---
119 290 €4 470 €2 525 €4 820 €---
129 476 €4 334 €2 389 €5 141 €---
139 665 €4 194 €2 249 €5 471 €---
149 858 €4 049 €2 104 €5 810 €---
1510 056 €3 898 €1 953 €6 157 €---
1610 257 €3 742 €1 798 €6 514 €---
1710 462 €3 581 €1 636 €6 881 €---
1810 671 €3 414 €1 469 €7 257 €---
1910 884 €3 241 €1 296 €7 644 €---
2011 102 €3 061 €1 116 €8 041 €---
2111 324 €2 876 €931 €8 449 €---
2211 551 €2 683 €738 €8 868 €---
2311 782 €2 484 €539 €9 298 €---
2412 017 €2 277 €332 €9 740 €---
2512 258 €2 064 €119 €10 194 €---
TOTAL244 098 €145 884 €52 936 €98 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600 €-6 420 €+8 020 €
2+1 600 €0 €+1 600 €
3+1 600 €0 €+1 600 €
4+1 600 €0 €+1 600 €
5+1 600 €0 €+1 600 €
6+1 600 €0 €+1 600 €
7+1 600 €0 €+1 600 €
8+1 600 €+186 €+1 414 €
9+1 600 €+1 261 €+339 €
10+1 600 €+1 352 €+248 €
11+1 600 €+1 446 €+154 €
12+1 600 €+1 542 €+58 €
13+1 600 €+1 641 €-41 €
14+1 600 €+1 743 €-143 €
15+1 600 €+1 847 €-247 €
16+1 600 €+1 954 €-354 €
17+1 600 €+2 064 €-464 €
18+1 600 €+2 177 €-577 €
19+1 600 €+2 293 €-693 €
20+1 600 €+2 412 €-812 €
21+1 600 €+2 535 €-935 €
22+1 600 €+2 660 €-1 060 €
23+1 600 €+2 789 €-1 189 €
24+1 600 €+2 922 €-1 322 €
25+1 600 €+3 058 €-1 458 €
Total+40 000 €+29 464 €+10 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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