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Appartement secteur calme

VilleBergerac (24)
Surface75m²
Coût Total106 200€
Loyer Annuel9 212€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 96 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 280 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement secteur calme - Appartement en vente direct propriétaire, pas d’agence. Pour plus d’informations hésitez pas à me contacter.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.850420, 0.469330
Total : 106 200€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 2 520€
Valeur du bien : 98 520€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9212€/an
Fourchette totale : 570€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 6843€ - 12402€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 684 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-2 684€ (-2.7%)
Marge achat-revente :-7 516€ (-7.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 562,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 957,13€
Coût de l'assurance :9 558,00€
Taxe foncière : 921,23€/an
Soit par mois : 76,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D et ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 520 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m², incluant la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 212 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 473 €
Revenus locatifs : +9 212 €
Charges déductibles : -7 473 €
Résultat foncier Année 1 : 1 739 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 953 €/an
Revenus locatifs : +9 212 €
Charges déductibles : -4 953 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 259 €/an
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 212 €7 476 €3 653 €1 736 €---
29 397 €4 860 €3 557 €4 536 €---
39 584 €4 761 €3 457 €4 823 €---
49 776 €4 658 €3 355 €5 118 €---
59 972 €4 552 €3 248 €5 420 €---
610 171 €4 441 €3 138 €5 730 €---
710 375 €4 327 €3 024 €6 047 €---
810 582 €4 209 €2 905 €6 373 €---
910 794 €4 087 €2 783 €6 707 €---
1011 010 €3 960 €2 656 €7 050 €---
1111 230 €3 829 €2 525 €7 401 €---
1211 454 €3 693 €2 389 €7 761 €---
1311 683 €3 552 €2 249 €8 131 €---
1411 917 €3 407 €2 103 €8 510 €---
1512 155 €3 256 €1 952 €8 899 €---
1612 399 €3 100 €1 796 €9 299 €---
1712 647 €2 938 €1 635 €9 708 €---
1812 899 €2 771 €1 467 €10 128 €---
1913 157 €2 598 €1 294 €10 560 €---
2013 421 €2 418 €1 115 €11 002 €---
2113 689 €2 233 €929 €11 456 €---
2213 963 €2 040 €737 €11 922 €---
2314 242 €1 841 €538 €12 401 €---
2414 527 €1 635 €332 €12 892 €---
2514 817 €1 422 €118 €13 395 €---
TOTAL295 073 €88 066 €52 957 €207 007 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935 €+521 €+1 414 €
2+1 935 €+1 361 €+574 €
3+1 935 €+1 447 €+488 €
4+1 935 €+1 535 €+400 €
5+1 935 €+1 626 €+309 €
6+1 935 €+1 719 €+216 €
7+1 935 €+1 814 €+121 €
8+1 935 €+1 912 €+23 €
9+1 935 €+2 012 €-77 €
10+1 935 €+2 115 €-180 €
11+1 935 €+2 220 €-285 €
12+1 935 €+2 328 €-393 €
13+1 935 €+2 439 €-504 €
14+1 935 €+2 553 €-618 €
15+1 935 €+2 670 €-735 €
16+1 935 €+2 790 €-855 €
17+1 935 €+2 912 €-977 €
18+1 935 €+3 039 €-1 104 €
19+1 935 €+3 168 €-1 233 €
20+1 935 €+3 301 €-1 366 €
21+1 935 €+3 437 €-1 502 €
22+1 935 €+3 577 €-1 642 €
23+1 935 €+3 720 €-1 785 €
24+1 935 €+3 867 €-1 932 €
25+1 935 €+4 019 €-2 084 €
Total+48 375 €+62 102 €+-13 727 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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