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Appartement à vendre

VilleClairmarais (62)
Surface50m²
Coût Total93 320€
Loyer Annuel7 713€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 580 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Salon (total 19 m²), 1 chambre, 1 parking: Parking, Non meublé

CLAIRMARAIS - T2 EN REZ-DE-CHAUSSEE DE 50M²

Venez découvir cet appartement lumineux de 50m² situé à Clairmarais!

Il est composé d'une pièce de vie, cuisine aménagée, une chambre, une salle de bain équipée d'une douche et une vasque, une buanderie et un WC séparé.

De plus, cet appartement dispose d'un stationnement extérieur.

Chauffage individuel électrique - Ballon d'eau chaude neuf - Double vitrage PVC et volets roulants électrique

Des travaux de raffraichissement sont à prévoir

DPE: D

Prix de vente honoraires d'agence inclus : 79 000 €

Bien en copropriété, aucune procédure en cours, charges annuelle de copropriété: 475,20€

Agence MAV Immobilier by Faustine Paty 4 Bis Place Pierre Bonhomme 62500 SAINT-OMER

N'hésitez pas à nous contacter par téléphone ou à venir nous voir en agence, si vous souhaitez plus de renseignements.

Ville : Clairmarais
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62500
Coordonnées : 50.766768, 2.345230
Total : 93 320€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 87 000€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 12.85€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 15.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7713€/an
Fourchette totale : 527€ - 783€/mois
Fourchette annuelle : 6329€ - 9398€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 544,12 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :77 206 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+1 794€ (+2.3%)
Marge achat-revente :-16 114€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :35,00€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 489,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 109,05€
Coût de l'assurance :10 498,50€
Taxe foncière : 771,26€/an
Soit par mois : 64,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 39,60€/mois
Soit par an : 475,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 642,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 593,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par un système plus performant, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et mise à jour des revêtements.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clairmarais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 320 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 771 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 660 €
Revenus locatifs : +7 713 €
Charges déductibles : -12 660 €
Résultat foncier Année 1 : -4 947 €(Déficit de 4 947 €)
Imputable sur revenu global : 4 947 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 660 €/an
Revenus locatifs : +7 713 €
Charges déductibles : -4 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 053 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 713 €12 663 €2 996 €-4 950 €4 950 €--
27 867 €4 582 €2 915 €3 285 €---
38 024 €4 498 €2 831 €3 526 €---
48 185 €4 411 €2 745 €3 773 €---
58 348 €4 322 €2 655 €4 027 €---
68 515 €4 229 €2 563 €4 286 €---
78 686 €4 134 €2 467 €4 552 €---
88 859 €4 035 €2 369 €4 824 €---
99 037 €3 933 €2 267 €5 103 €---
109 217 €3 828 €2 162 €5 389 €---
119 402 €3 719 €2 053 €5 682 €---
129 590 €3 607 €1 941 €5 983 €---
139 781 €3 491 €1 825 €6 290 €---
149 977 €3 371 €1 705 €6 606 €---
1510 177 €3 247 €1 581 €6 929 €---
1610 380 €3 120 €1 453 €7 261 €---
1710 588 €2 988 €1 321 €7 600 €---
1810 800 €2 851 €1 185 €7 948 €---
1911 016 €2 710 €1 044 €8 305 €---
2011 236 €2 565 €898 €8 671 €---
2111 461 €2 414 €748 €9 046 €---
2211 690 €2 259 €592 €9 431 €---
2311 924 €2 098 €432 €9 825 €---
2412 162 €1 933 €266 €10 229 €---
2512 405 €1 761 €95 €10 644 €---
TOTAL247 037 €92 769 €43 109 €154 268 €4 950 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 485 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 620 €-1 485 €+3 105 €
2+1 620 €+986 €+634 €
3+1 620 €+1 058 €+562 €
4+1 620 €+1 132 €+488 €
5+1 620 €+1 208 €+412 €
6+1 620 €+1 286 €+334 €
7+1 620 €+1 366 €+254 €
8+1 620 €+1 447 €+173 €
9+1 620 €+1 531 €+89 €
10+1 620 €+1 617 €+3 €
11+1 620 €+1 705 €-85 €
12+1 620 €+1 795 €-175 €
13+1 620 €+1 887 €-267 €
14+1 620 €+1 982 €-362 €
15+1 620 €+2 079 €-459 €
16+1 620 €+2 178 €-558 €
17+1 620 €+2 280 €-660 €
18+1 620 €+2 385 €-765 €
19+1 620 €+2 492 €-872 €
20+1 620 €+2 601 €-981 €
21+1 620 €+2 714 €-1 094 €
22+1 620 €+2 829 €-1 209 €
23+1 620 €+2 948 €-1 328 €
24+1 620 €+3 069 €-1 449 €
25+1 620 €+3 193 €-1 573 €
Total+40 500 €+46 280 €+-5 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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