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Détails du bien

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface53.27m²
Coût Total77 950€
Loyer Annuel5 849€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 53.27 m²
Prix au m² : 657,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz Chaudière individuelle gaz Gaz, Nombre d'égages : 11, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

CENTURY 21 Agence du théâtre à BELFORT vous propose : à quelques minutes du centre-ville, proche des principaux commerces et des transports en commun. Cet appartement de trois pièces au 10e étage d'une copropriété sécurisée et avec ascenseur. Celui-ci se compose d'une entrée donnant sur un double séjour, une chambre, une salle d'eau avec WC séparé et une cuisine indépendante. Double vitrage PVC, volet électrique, loggia fermée, chaudière gaz ... améliorant votre confort. Une cave vient compléter le tout. Facilité de stationnement grâce à un parking au pied de la copropriété. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1150.0 € et 1610.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Lilian DESSURNE EI, agent commercial (RSAC 977914548) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.633456, 6.847668
Total : 77 950€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 40 150€
Valeur du bien : 75 150€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.27m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5849€/an
Fourchette totale : 380€ - 626€/mois
Fourchette annuelle : 4556€ - 7510€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :390,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 412,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 120,82€
Coût de l'assurance :6 820,63€
Taxe foncière : 584,94€/an
Soit par mois : 48,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 487,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 461,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 53.27 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs et plafond nécessitant un rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du couloir
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 150 €(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Couloir:150€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 849 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 950 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 702 €
Revenus locatifs : +5 849 €
Charges déductibles : -43 702 €
Résultat foncier Année 1 : -37 852 €(Déficit de 37 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 452 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 552 €/an
Revenus locatifs : +5 849 €
Charges déductibles : -3 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 298 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16452.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 849 €43 704 €2 697 €-37 855 €21 400 €16 455 €16 455 €
25 966 €3 484 €2 626 €2 483 €--13 972 €
36 086 €3 411 €2 553 €2 675 €--11 297 €
46 207 €3 335 €2 477 €2 873 €--8 424 €
56 332 €3 256 €2 399 €3 075 €--5 349 €
66 458 €3 175 €2 317 €3 283 €--2 066 €
76 587 €3 091 €2 233 €3 496 €---
86 719 €3 004 €2 146 €3 715 €---
96 853 €2 914 €2 056 €3 940 €---
106 991 €2 820 €1 962 €4 170 €---
117 130 €2 723 €1 866 €4 407 €---
127 273 €2 623 €1 765 €4 650 €---
137 418 €2 519 €1 662 €4 899 €---
147 567 €2 412 €1 554 €5 155 €---
157 718 €2 301 €1 443 €5 417 €---
167 873 €2 185 €1 328 €5 687 €---
178 030 €2 066 €1 208 €5 964 €---
188 191 €1 943 €1 085 €6 248 €---
198 354 €1 815 €957 €6 540 €---
208 521 €1 682 €824 €6 839 €---
218 692 €1 545 €687 €7 147 €---
228 866 €1 403 €545 €7 463 €---
239 043 €1 256 €398 €7 787 €---
249 224 €1 103 €245 €8 121 €---
259 408 €945 €88 €8 463 €---
TOTAL187 358 €100 715 €39 121 €86 643 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 228 €-6 420 €+7 648 €
2+1 228 €0 €+1 228 €
3+1 228 €0 €+1 228 €
4+1 228 €0 €+1 228 €
5+1 228 €0 €+1 228 €
6+1 228 €0 €+1 228 €
7+1 228 €+429 €+799 €
8+1 228 €+1 115 €+113 €
9+1 228 €+1 182 €+46 €
10+1 228 €+1 251 €-23 €
11+1 228 €+1 322 €-94 €
12+1 228 €+1 395 €-167 €
13+1 228 €+1 470 €-242 €
14+1 228 €+1 546 €-318 €
15+1 228 €+1 625 €-397 €
16+1 228 €+1 706 €-478 €
17+1 228 €+1 789 €-561 €
18+1 228 €+1 874 €-646 €
19+1 228 €+1 962 €-734 €
20+1 228 €+2 052 €-824 €
21+1 228 €+2 144 €-916 €
22+1 228 €+2 239 €-1 011 €
23+1 228 €+2 336 €-1 108 €
24+1 228 €+2 436 €-1 208 €
25+1 228 €+2 539 €-1 311 €
Total+30 700 €+25 993 €+4 707 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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