Appartement à vendre 4 pièces Belfort (90)

Bien expiré

VilleBelfort (90)

Surface75m²

Coût Total102 800€

Loyer Annuel8 235€

Rentabilité8.01%

Cashflow/mois-262€

Prix : 45 000 €

Surface : 75 m²

Prix au m² : 600 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 4

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 75 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Mandat exclusif, Cave, 1 garage, 1 place de parking, 9 étages, Chauffage central au gaz, Étage 4 sur 9

Je vous propose à Belfort, a proximité de l'autoroute et de toutes les commodités, cet appartement situé au 4ème étage avec une vue dégagée !

D'une surface d'environ 75 m², il est composé d'une entrée, une cuisine séparée, un salon séjour avec accès à un balcon, 3 chambres, un débarras, une salle de bains ainsi qu'un toilette séparé !

Il dispose également d'une cave et d'un garage, cet ensemble est complet !

Prévoir des travaux de rafraîchissement !

Bonne classe énergétique en D !

Nombre de lots de la copropriété : 48, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 4000€ soit 333€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Belfort

Département : Territoire de Belfort

Région : Bourgogne Franche Comté

Code postal : 90000

Coordonnées : 47.635659, 6.877088

Total : 102 800€

Prix d'acquisition : 45 000€

Travaux : 54 200€

Valeur du bien : 99 200€

Frais de notaire : 3 600€

Coût estimé : 3 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 75m²

Loyer prédit : 9.15€/m²/mois

Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois

Loyer total estimé : 686€/mois

Loyer annuel estimé : 8235€/an

Fourchette totale : 535€ - 881€/mois

Fourchette annuelle : 6415€ - 10573€/an

Rentabilité brute :8.01%

Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.29%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 415,62 €/m²

Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :106 171 €

Prix d'achat :45 000 €

Décote à l'achat :-61 171€ (-57.6%)

Marge achat-revente :3 371€ (3.2%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :102 800€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,30€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :29,98€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 546,28€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 088,95€

Coût de l'assurance :8 995,00€

Taxe foncière : 823,55€/an

Soit par mois : 68,63€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 333,00€/mois

Soit par an : 3 996,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 686,29€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 947,91€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-261,62€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 système pour 75 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 20 m²

Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

Autres piècesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le couloir

Quantité: 5 m²

Raison: État 3/5 - Couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 200 €(723 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:21 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne) × 0.75 (coefficient régional) = 9000€, Main d'œuvre: 500€
Menuiseries:9 000€
Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 600€
Eau chaude:6 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (moyenne) + 500€ (pose) = 3500€
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
Chambres - Revêtement sol:3 000€
Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Chambres - Peinture:1 200€
Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Salon - Peinture:800€
Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Autres pièces - Peinture:200€
Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.75 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 37 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 235 €/an

Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 584 €/an

Base de calcul : Emprunt de 102 800 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 360 €/an

Calcul : 30 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 824 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 3 996 €/an

Calcul : 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 200 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 963 €

Revenus locatifs : +8 235 €

Charges déductibles : -62 963 €

Résultat foncier Année 1 : -54 727 €(Déficit de 54 727 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 33 327 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 763 €/an

Revenus locatifs : +8 235 €

Charges déductibles : -8 763 €

Résultat foncier Années 2+ : -527 €/an(Déficit de 527 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33327.40 € reporté.

Prix d'achat du bien : 45 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 064 €/an

Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 235 €	62 966 €	3 587 €	-54 731 €	21 400 €	33 331 €	33 331 €
2	8 400 €	8 673 €	3 493 €	-272 €	272 €	-	33 331 €
3	8 568 €	8 576 €	3 396 €	-8 €	8 €	-	33 331 €
4	8 740 €	8 475 €	3 296 €	264 €	-	-	33 066 €
5	8 914 €	8 371 €	3 192 €	543 €	-	-	32 523 €
6	9 093 €	8 263 €	3 084 €	829 €	-	-	31 694 €
7	9 275 €	8 152 €	2 973 €	1 123 €	-	-	30 572 €
8	9 460 €	8 036 €	2 857 €	1 424 €	-	-	29 148 €
9	9 649 €	7 916 €	2 737 €	1 733 €	-	-	27 415 €
10	9 842 €	7 792 €	2 613 €	2 050 €	-	-	25 365 €
11	10 039 €	7 664 €	2 485 €	2 375 €	-	-	22 990 €
12	10 240 €	7 531 €	2 351 €	2 709 €	-	-	-
13	10 445 €	7 393 €	2 213 €	3 052 €	-	-	-
14	10 653 €	7 250 €	2 071 €	3 404 €	-	-	-
15	10 867 €	7 102 €	1 923 €	3 765 €	-	-	-
16	11 084 €	6 949 €	1 769 €	4 135 €	-	-	-
17	11 306 €	6 790 €	1 610 €	4 516 €	-	-	-
18	11 532 €	6 625 €	1 446 €	4 906 €	-	-	-
19	11 762 €	6 455 €	1 276 €	5 307 €	-	-	-
20	11 998 €	6 278 €	1 099 €	5 719 €	-	-	-
21	12 238 €	6 096 €	916 €	6 142 €	-	-	-
22	12 482 €	5 906 €	727 €	6 576 €	-	-	-
23	12 732 €	5 710 €	531 €	7 022 €	-	-	-
24	12 987 €	5 507 €	327 €	7 480 €	-	-	-
25	13 246 €	5 296 €	117 €	7 950 €	-	-	-
TOTAL	263 785 €	235 773 €	52 089 €	28 013 €	21 680 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 504 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 28 013 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 235 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 729 €	-6 420 €	+8 149 €
2	+1 729 €	-82 €	+1 811 €
3	+1 729 €	-2 €	+1 731 €
4	+1 729 €	0 €	+1 729 €
5	+1 729 €	0 €	+1 729 €
6	+1 729 €	0 €	+1 729 €
7	+1 729 €	0 €	+1 729 €
8	+1 729 €	0 €	+1 729 €
9	+1 729 €	0 €	+1 729 €
10	+1 729 €	0 €	+1 729 €
11	+1 729 €	0 €	+1 729 €
12	+1 729 €	+813 €	+916 €
13	+1 729 €	+916 €	+813 €
14	+1 729 €	+1 021 €	+708 €
15	+1 729 €	+1 129 €	+600 €
16	+1 729 €	+1 241 €	+488 €
17	+1 729 €	+1 355 €	+374 €
18	+1 729 €	+1 472 €	+257 €
19	+1 729 €	+1 592 €	+137 €
20	+1 729 €	+1 716 €	+13 €
21	+1 729 €	+1 843 €	-114 €
22	+1 729 €	+1 973 €	-244 €
23	+1 729 €	+2 107 €	-378 €
24	+1 729 €	+2 244 €	-515 €
25	+1 729 €	+2 385 €	-656 €
Total	+43 225 €	+15 301 €	+27 924 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre 4 pièces Belfort (90)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement à vendre 4 pièces Belfort (90)

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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