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Achat : Appartement (55000)

VilleBar-le-Duc (55)
Surface99m²
Coût Total119 080€
Loyer Annuel8 813€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 717,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Structure/extérieur à rafraîchir

'' Nouvelle Exclusivité '', Idéal si vous cherchez un premier bien immobilier à acheter, votre agence immobilière AVANTAGE IMMOBILIER 55 vous propose un APPARTEMENT de 99 m² situé en plein centre ville vous offrant un salon de 33 m² une cuisine, un espace nuit comprenant 2 chambres et une salle de bain. Il est au 2ème et dernier étage de cet immeuble remarquable, chargé d' histoire, comprenant un local commercial e 2 appartements égalements à vendre! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1610 € et 2210 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023. Surface loi Carrez: 96.8 m².

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.781650, 5.165880
Total : 119 080€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 113 400€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 734€/mois
Loyer annuel estimé : 8813€/an
Fourchette totale : 549€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 6588€ - 11790€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 032,79 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 246 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-31 246€ (-30.6%)
Marge achat-revente :-16 834€ (-16.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,63€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 645,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 338,06€
Coût de l'assurance :14 289,60€
Taxe foncière : 881,29€/an
Soit par mois : 73,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 734,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 99 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système (chaudière à condensation) × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:13 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète (milieu de gamme) × 6000€ = 6000€, Éléments de cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€, Éléments de salle de bain: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 734 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 813 €/an
Calcul : 734 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 080 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 881 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 004 €
Revenus locatifs : +8 813 €
Charges déductibles : -48 004 €
Résultat foncier Année 1 : -39 191 €(Déficit de 39 191 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 791 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 604 €/an
Revenus locatifs : +8 813 €
Charges déductibles : -5 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 209 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17791.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 813 €48 008 €4 155 €-39 195 €21 400 €17 795 €17 795 €
28 989 €5 499 €4 047 €3 490 €--14 305 €
39 169 €5 387 €3 934 €3 782 €--10 523 €
49 352 €5 271 €3 818 €4 082 €--6 442 €
59 539 €5 150 €3 697 €4 389 €--2 053 €
69 730 €5 025 €3 573 €4 705 €---
79 925 €4 896 €3 443 €5 029 €---
810 123 €4 762 €3 309 €5 361 €---
910 326 €4 623 €3 171 €5 702 €---
1010 532 €4 480 €3 027 €6 053 €---
1110 743 €4 331 €2 878 €6 412 €---
1210 958 €4 177 €2 724 €6 781 €---
1311 177 €4 017 €2 564 €7 160 €---
1411 400 €3 851 €2 398 €7 549 €---
1511 628 €3 680 €2 227 €7 948 €---
1611 861 €3 502 €2 049 €8 359 €---
1712 098 €3 318 €1 866 €8 780 €---
1812 340 €3 128 €1 675 €9 212 €---
1912 587 €2 930 €1 478 €9 657 €---
2012 839 €2 726 €1 273 €10 113 €---
2113 095 €2 514 €1 061 €10 581 €---
2213 357 €2 295 €842 €11 063 €---
2313 625 €2 068 €615 €11 557 €---
2413 897 €1 832 €379 €12 065 €---
2514 175 €1 588 €135 €12 587 €---
TOTAL282 280 €139 060 €60 338 €143 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 851 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 851 €-6 420 €+8 271 €
2+1 851 €0 €+1 851 €
3+1 851 €0 €+1 851 €
4+1 851 €0 €+1 851 €
5+1 851 €0 €+1 851 €
6+1 851 €+796 €+1 055 €
7+1 851 €+1 509 €+342 €
8+1 851 €+1 608 €+243 €
9+1 851 €+1 711 €+140 €
10+1 851 €+1 816 €+35 €
11+1 851 €+1 924 €-73 €
12+1 851 €+2 034 €-183 €
13+1 851 €+2 148 €-297 €
14+1 851 €+2 265 €-414 €
15+1 851 €+2 385 €-534 €
16+1 851 €+2 508 €-657 €
17+1 851 €+2 634 €-783 €
18+1 851 €+2 764 €-913 €
19+1 851 €+2 897 €-1 046 €
20+1 851 €+3 034 €-1 183 €
21+1 851 €+3 174 €-1 323 €
22+1 851 €+3 319 €-1 468 €
23+1 851 €+3 467 €-1 616 €
24+1 851 €+3 619 €-1 768 €
25+1 851 €+3 776 €-1 925 €
Total+46 275 €+42 966 €+3 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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