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Appartement 3 pièces 80 m²

VilleTonneins (47)
Surface80m²
Coût Total123 780€
Loyer Annuel7 481€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-654€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 950 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 80 m² - Appartement 3 pièces 80 m²

Idéal investisseurs, venez découvrir cet appartement de 80 m2 situé dans une résidence sécurisée avec ascenseur. Actuellement loué 560 EUR/mois, il comprend une entrée avec placards, un salon/séjour donnant sur une terrasse couverte, une cuisine équipée, deux chambres, un cellier, une salle de bains et un WC. Chauffage individuel au gaz de ville.

Surface : 80 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 31 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/08/2026

Consommation énergie primaire : 205 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 195 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 590 € et 2 200 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.390095, 0.307273
Total : 123 780€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 117 700€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7481€/an
Fourchette totale : 520€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 6237€ - 8974€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :956,52 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 522 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-522€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-47 258€ (-61.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :49,51€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 655,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 965,62€
Coût de l'assurance :14 853,60€
Taxe foncière : 748,14€/an
Soit par mois : 62,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 560,00€/mois
Soit par an : 6 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 623,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 277,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-654,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les meubles et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des éléments décoratifs
Quantité: salon complet (~25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1700€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€ + Main d'œuvre: 1500€ + Carrelage: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 481 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 020 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 780 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 748 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 720 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 782 €
Revenus locatifs : +7 481 €
Charges déductibles : -53 782 €
Résultat foncier Année 1 : -46 301 €(Déficit de 46 301 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 901 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 082 €/an
Revenus locatifs : +7 481 €
Charges déductibles : -12 082 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 601 €/an(Déficit de 4 601 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24900.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 481 €53 786 €4 024 €-46 305 €21 400 €24 905 €24 905 €
27 631 €11 978 €3 915 €-4 347 €4 347 €-24 905 €
37 784 €11 866 €3 803 €-4 082 €4 082 €-24 905 €
47 939 €11 750 €3 687 €-3 810 €3 810 €-24 905 €
58 098 €11 630 €3 568 €-3 532 €3 532 €-24 905 €
68 260 €11 506 €3 444 €-3 246 €3 246 €-24 905 €
78 425 €11 379 €3 316 €-2 953 €2 953 €-24 905 €
88 594 €11 247 €3 184 €-2 653 €2 653 €-24 905 €
98 766 €11 110 €3 048 €-2 344 €2 344 €-24 905 €
108 941 €10 969 €2 907 €-2 028 €2 028 €-24 905 €
119 120 €10 823 €2 761 €-1 704 €1 704 €-24 905 €
129 302 €10 673 €2 611 €-1 371 €1 371 €--
139 488 €10 517 €2 455 €-1 029 €1 029 €--
149 678 €10 356 €2 294 €-678 €678 €--
159 872 €10 190 €2 128 €-319 €319 €--
1610 069 €10 018 €1 956 €51 €---
1710 270 €9 841 €1 779 €429 €---
1810 476 €9 658 €1 595 €818 €---
1910 685 €9 468 €1 406 €1 217 €---
2010 899 €9 272 €1 210 €1 627 €---
2111 117 €9 070 €1 007 €2 047 €---
2211 339 €8 861 €798 €2 479 €---
2311 566 €8 644 €582 €2 922 €---
2411 797 €8 421 €359 €3 376 €---
2512 033 €8 190 €128 €3 843 €---
TOTAL239 632 €301 223 €57 966 €-61 591 €55 496 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 16 649 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -61 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 571 €-6 420 €+7 991 €
2+1 571 €-1 304 €+2 875 €
3+1 571 €-1 225 €+2 796 €
4+1 571 €-1 143 €+2 714 €
5+1 571 €-1 060 €+2 631 €
6+1 571 €-974 €+2 545 €
7+1 571 €-886 €+2 457 €
8+1 571 €-796 €+2 367 €
9+1 571 €-703 €+2 274 €
10+1 571 €-608 €+2 179 €
11+1 571 €-511 €+2 082 €
12+1 571 €-411 €+1 982 €
13+1 571 €-309 €+1 880 €
14+1 571 €-204 €+1 775 €
15+1 571 €-96 €+1 667 €
16+1 571 €+15 €+1 556 €
17+1 571 €+129 €+1 442 €
18+1 571 €+245 €+1 326 €
19+1 571 €+365 €+1 206 €
20+1 571 €+488 €+1 083 €
21+1 571 €+614 €+957 €
22+1 571 €+744 €+827 €
23+1 571 €+877 €+694 €
24+1 571 €+1 013 €+558 €
25+1 571 €+1 153 €+418 €
Total+39 275 €-11 006 €+50 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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