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Achat maison

Bien expiré
VilleDourgne (81)
Surface505m²
Coût Total440 400€
Loyer Annuel49 151€
Rentabilité11.16%
Cashflow/mois+1 387€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 340 000 €
Surface : 505 m²
Prix au m² : 673,27 €/m²
Chambres : 35
Pièces : 40
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ancien dortoir de plus de 500 m² , sur 8000 m² environ de terrain et 2 hangars. Idéal investisseur! Potentiel pour hôtel, habitat partagé, gîte et projet locatif. Toit et structure en excellent état. Plan à disposition pour une meilleure projection. Opportunité rare à saisir pour un développement professionnel ou grande famille

Ville : Dourgne
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81110
Coordonnées : 43.473350, 2.137170
Total : 440 400€
Prix d'acquisition : 340 000€
Travaux : 73 200€
Valeur du bien : 413 200€
Frais de notaire : 27 200€
Coût estimé : 27 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 505m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 4096€/mois
Loyer annuel estimé : 49151€/an
Fourchette totale : 3198€ - 5245€/mois
Fourchette annuelle : 38381€ - 62942€/an
Rentabilité brute :11.16%
Fourchette de rentabilité :8.72% - 14.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :440 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 167,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :132,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 299,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :209 740,93€
Coût de l'assurance :39 636,00€
Taxe foncière : 4 915,07€/an
Soit par mois : 409,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 095,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 708,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 387,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 35 chambres
Quantité: 35 chambres (environ 350 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 35 chambres
Quantité: 35 chambres (environ 350 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 35 chambres
Quantité: 35 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la cuisine
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la salle de bain
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
GarageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et rénovation de l'espace de garage
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite nettoyage et rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État général de l'électricité à vérifier pour conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 système complet
Raison: État général de la plomberie à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 200 €(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:21 000€
    Pose de revêtement de sol: 350 m² × 60€/m² = 21000€
  • Chambres - Peinture:14 000€
    Peinture des murs et plafonds: 350 m² × 40€/m² = 14000€
  • Chambres - Électricité:4 200€
    Mise aux normes de l'électricité: 35 chambres × 120€/chambre = 4200€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 20000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Garage - Rénovation:2 000€
    Rénovation de l'espace de garage: 25 m² × 80€/m² = 2000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes de la plomberie: 1 système complet × 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dourgne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Garage - Rénovation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 151 €/an
Calcul : 4 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 440 400 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 585 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 221 €
Revenus locatifs : +49 151 €
Charges déductibles : -94 221 €
Résultat foncier Année 1 : -45 070 €(Déficit de 45 070 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 670 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 021 €/an
Revenus locatifs : +49 151 €
Charges déductibles : -21 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 28 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23670.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 340 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 221 000 €(65% de 340 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 036 €/an
Calcul : 221 000 € × 3,636% = 8 036 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 151 €94 235 €14 535 €-45 085 €21 400 €23 685 €23 685 €
250 134 €20 646 €14 146 €29 487 €---
351 136 €20 244 €13 744 €30 892 €---
452 159 €19 828 €13 328 €32 331 €---
553 202 €19 398 €12 898 €33 804 €---
654 266 €18 954 €12 453 €35 313 €---
755 352 €18 494 €11 993 €36 858 €---
856 459 €18 019 €11 518 €38 440 €---
957 588 €17 527 €11 027 €40 061 €---
1058 740 €17 019 €10 519 €41 720 €---
1159 914 €16 494 €9 994 €43 420 €---
1261 113 €15 951 €9 451 €45 162 €---
1362 335 €15 390 €8 889 €46 945 €---
1463 582 €14 809 €8 308 €48 773 €---
1564 853 €14 209 €7 708 €50 645 €---
1666 150 €13 588 €7 088 €52 562 €---
1767 473 €12 947 €6 446 €54 527 €---
1868 823 €12 283 €5 783 €56 540 €---
1970 199 €11 597 €5 097 €58 602 €---
2071 603 €10 888 €4 388 €60 715 €---
2173 035 €10 155 €3 654 €62 880 €---
2274 496 €9 397 €2 896 €65 099 €---
2375 986 €8 613 €2 113 €67 373 €---
2477 506 €7 803 €1 302 €69 703 €---
2579 056 €6 965 €464 €72 091 €---
TOTAL1 574 313 €445 454 €209 741 €1 128 859 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 128 859 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 322 €-6 420 €+16 742 €
2+10 322 €+1 741 €+8 581 €
3+10 322 €+9 268 €+1 054 €
4+10 322 €+9 699 €+623 €
5+10 322 €+10 141 €+181 €
6+10 322 €+10 594 €-272 €
7+10 322 €+11 057 €-735 €
8+10 322 €+11 532 €-1 210 €
9+10 322 €+12 018 €-1 696 €
10+10 322 €+12 516 €-2 194 €
11+10 322 €+13 026 €-2 704 €
12+10 322 €+13 549 €-3 227 €
13+10 322 €+14 084 €-3 762 €
14+10 322 €+14 632 €-4 310 €
15+10 322 €+15 193 €-4 871 €
16+10 322 €+15 769 €-5 447 €
17+10 322 €+16 358 €-6 036 €
18+10 322 €+16 962 €-6 640 €
19+10 322 €+17 581 €-7 259 €
20+10 322 €+18 215 €-7 893 €
21+10 322 €+18 864 €-8 542 €
22+10 322 €+19 530 €-9 208 €
23+10 322 €+20 212 €-9 890 €
24+10 322 €+20 911 €-10 589 €
25+10 322 €+21 627 €-11 305 €
Total+258 050 €+338 658 €+-80 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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