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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGigean (34)
Surface106.2m²
Coût Total173 080€
Loyer Annuel14 317€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 500 €
Surface : 106.2 m²
Prix au m² : 1 209,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 22,01 m²), 3 chambres, Pas de balcon

Exclusivité Gigean, appartement de type F4 au rez-de-chaussée avec une belle organisation des volumes. Une trés grande pièce principale comportant une cuisine américaine équipée, 3 belles chambres, une salle de bains et une salle d'eau. Proximité des commerces. Cave de rangement. Prévoir rafraichissement. Vendu loué. Loyer mensuel 600 €. Bien soumis au statut juridique de la copropriété, nombre de lots 4. Charges prévisionnelles annuelles 300 €. Pas de procédure en cours. Honoraires charge vendeur.

Ville : Gigean
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34770
Coordonnées : 43.495262, 3.726541
Total : 173 080€
Prix d'acquisition : 128 500€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 162 800€
Frais de notaire : 10 280€
Coût estimé : 10 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.2m²
Loyer prédit : 11.23€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1193€/mois
Loyer annuel estimé : 14317€/an
Fourchette totale : 979€ - 1454€/mois
Fourchette annuelle : 11751€ - 17442€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 484,62 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :263 867 €
Prix d'achat :128 500 €
Décote à l'achat :-135 367€ (-51.3%)
Marge achat-revente :90 787€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 906,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 087,36€
Coût de l'assurance :14 711,80€
Taxe foncière : 1 431,67€/an
Soit par mois : 119,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 193,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 106.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gigean (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 193 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 317 €/an
Calcul : 1 193 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 432 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 430 €
Revenus locatifs : +14 317 €
Charges déductibles : -42 430 €
Résultat foncier Année 1 : -28 113 €(Déficit de 28 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 130 €/an
Revenus locatifs : +14 317 €
Charges déductibles : -8 130 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6713.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 525 €(65% de 128 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 037 €/an
Calcul : 83 525 € × 3,636% = 3 037 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 317 €42 436 €5 815 €-28 119 €21 400 €6 719 €6 719 €
214 603 €7 981 €5 661 €6 622 €--97 €
314 895 €7 821 €5 501 €7 074 €---
415 193 €7 656 €5 336 €7 537 €---
515 497 €7 485 €5 165 €8 012 €---
615 807 €7 308 €4 988 €8 498 €---
716 123 €7 125 €4 805 €8 998 €---
816 445 €6 936 €4 616 €9 509 €---
916 774 €6 740 €4 420 €10 034 €---
1017 110 €6 538 €4 217 €10 572 €---
1117 452 €6 328 €4 008 €11 124 €---
1217 801 €6 111 €3 791 €11 690 €---
1318 157 €5 887 €3 567 €12 270 €---
1418 520 €5 655 €3 335 €12 865 €---
1518 891 €5 415 €3 095 €13 476 €---
1619 268 €5 166 €2 846 €14 102 €---
1719 654 €4 909 €2 589 €14 744 €---
1820 047 €4 644 €2 323 €15 403 €---
1920 448 €4 369 €2 048 €16 079 €---
2020 857 €4 084 €1 764 €16 773 €---
2121 274 €3 790 €1 470 €17 484 €---
2221 699 €3 485 €1 165 €18 214 €---
2322 133 €3 170 €850 €18 963 €---
2422 576 €2 844 €524 €19 732 €---
2523 027 €2 507 €187 €20 520 €---
TOTAL458 568 €176 391 €84 087 €282 177 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 177 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 007 €-6 420 €+9 427 €
2+3 007 €0 €+3 007 €
3+3 007 €+2 093 €+914 €
4+3 007 €+2 261 €+746 €
5+3 007 €+2 403 €+604 €
6+3 007 €+2 550 €+457 €
7+3 007 €+2 699 €+308 €
8+3 007 €+2 853 €+154 €
9+3 007 €+3 010 €-3 €
10+3 007 €+3 172 €-165 €
11+3 007 €+3 337 €-330 €
12+3 007 €+3 507 €-500 €
13+3 007 €+3 681 €-674 €
14+3 007 €+3 860 €-853 €
15+3 007 €+4 043 €-1 036 €
16+3 007 €+4 231 €-1 224 €
17+3 007 €+4 423 €-1 416 €
18+3 007 €+4 621 €-1 614 €
19+3 007 €+4 824 €-1 817 €
20+3 007 €+5 032 €-2 025 €
21+3 007 €+5 245 €-2 238 €
22+3 007 €+5 464 €-2 457 €
23+3 007 €+5 689 €-2 682 €
24+3 007 €+5 920 €-2 913 €
25+3 007 €+6 156 €-3 149 €
Total+75 175 €+84 653 €+-9 478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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