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Appartement à vendre

VilleMigennes (89)
Surface80.5m²
Coût Total84 572€
Loyer Annuel7 827€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 900 €
Surface : 80.5 m²
Prix au m² : 694,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 29 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 3 parkings, Interphone, Pas de balcon

Situé au deuxième étage d'une résidence sécurisée, cet appartement de type IV allie confort et praticité. Dès l'entrée, vous serez séduit par un hall d'accueil fonctionnel , équipé d'un placard intégré pour optimiser le rangement. Le bien se distingue par un vaste double salon/séjour lumineux , idéal pour recevoir ou profiter de moments en famille, et une cuisine séparée qui offre un espace de préparation bien délimité. La partie nuit comprend deux chambres confortables , parfaites pour un couple, une famille ou un espace de travail. Vous trouverez également une salle de bains moderne et un WC indépendant pour plus de praticité.

Fenêtres en double vitrage et volets électriques pour un confort thermique et acoustique optimal. Chauffage moderne et performant grâce à une chaudière collective au gaz à condensation (2022)

Pour plus d'informations sur cet appartement idéalement situé, n'hésitez pas à me contacter : Mme Audrey CAUSIN, Tél : Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de SENS sous le numéro 2019AC00070 ou ."

Ville : Migennes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.968704, 3.531865
Total : 84 572€
Prix d'acquisition : 55 900€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 80 100€
Frais de notaire : 4 472€
Coût estimé : 4 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.5m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 652€/mois
Loyer annuel estimé : 7827€/an
Fourchette totale : 533€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 6391€ - 9586€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.56% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :837,81 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :67 443 €
Prix d'achat :55 900 €
Décote à l'achat :-11 543€ (-17.1%)
Marge achat-revente :-17 129€ (-25.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 448,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 444,21€
Coût de l'assurance :7 400,05€
Taxe foncière : 782,71€/an
Soit par mois : 65,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 652,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de la décoration
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migennes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 652 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 827 €/an
Calcul : 652 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 572 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 783 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 002 €
Revenus locatifs : +7 827 €
Charges déductibles : -30 002 €
Résultat foncier Année 1 : -22 175 €(Déficit de 22 175 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 475 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 802 €/an
Revenus locatifs : +7 827 €
Charges déductibles : -5 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 025 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11474.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 335 €(65% de 55 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 321 €/an
Calcul : 36 335 € × 3,636% = 1 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 827 €30 004 €2 926 €-22 177 €10 700 €11 477 €11 477 €
27 984 €5 728 €2 849 €2 256 €--9 221 €
38 143 €5 648 €2 770 €2 495 €--6 726 €
48 306 €5 566 €2 687 €2 740 €--3 986 €
58 472 €5 481 €2 602 €2 991 €--995 €
68 642 €5 393 €2 514 €3 249 €---
78 815 €5 302 €2 423 €3 513 €---
88 991 €5 207 €2 328 €3 784 €---
99 171 €5 109 €2 230 €4 061 €---
109 354 €5 008 €2 129 €4 346 €---
119 541 €4 903 €2 024 €4 638 €---
129 732 €4 794 €1 915 €4 938 €---
139 927 €4 682 €1 803 €5 245 €---
1410 125 €4 565 €1 686 €5 560 €---
1510 328 €4 444 €1 566 €5 883 €---
1610 534 €4 319 €1 441 €6 215 €---
1710 745 €4 190 €1 311 €6 555 €---
1810 960 €4 056 €1 177 €6 904 €---
1911 179 €3 917 €1 038 €7 262 €---
2011 403 €3 773 €894 €7 630 €---
2111 631 €3 624 €745 €8 006 €---
2211 863 €3 470 €591 €8 393 €---
2312 101 €3 310 €432 €8 790 €---
2412 343 €3 145 €266 €9 198 €---
2512 589 €2 974 €95 €9 616 €---
TOTAL250 704 €138 612 €42 444 €112 092 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 644 €-3 210 €+4 854 €
2+1 644 €0 €+1 644 €
3+1 644 €0 €+1 644 €
4+1 644 €0 €+1 644 €
5+1 644 €0 €+1 644 €
6+1 644 €+676 €+968 €
7+1 644 €+1 054 €+590 €
8+1 644 €+1 135 €+509 €
9+1 644 €+1 218 €+426 €
10+1 644 €+1 304 €+340 €
11+1 644 €+1 392 €+252 €
12+1 644 €+1 481 €+163 €
13+1 644 €+1 574 €+70 €
14+1 644 €+1 668 €-24 €
15+1 644 €+1 765 €-121 €
16+1 644 €+1 865 €-221 €
17+1 644 €+1 967 €-323 €
18+1 644 €+2 071 €-427 €
19+1 644 €+2 179 €-535 €
20+1 644 €+2 289 €-645 €
21+1 644 €+2 402 €-758 €
22+1 644 €+2 518 €-874 €
23+1 644 €+2 637 €-993 €
24+1 644 €+2 759 €-1 115 €
25+1 644 €+2 885 €-1 241 €
Total+41 100 €+33 628 €+7 472 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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