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APPARTEMENT T2 DUPLEX RÉNOVÉ AVEC JARDIN

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface52m²
Coût Total87 616€
Loyer Annuel6 519€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 200 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 215,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Jardin

Accessible par un chemin privatif, découvrez ce charmant appartement T2 récemment rénové. Il comprend un séjour lumineux avec accès au jardin, une cuisine indépendante, un wc séparé, et à l'étage une grande chambre faisant également office de salle de bains avec baignoire et lavabo. Chauffage électrique individuel. L'appartement se situe dans une petite copropriété, accessible au 3ème étage par un escalier extérieur d'une rue, ou bien par le rez de jardin de l'autre rue. Possibilité de stationner des deux cotés. N'attendez plus, contactez l'agence de TULLE pour une visite au 0555939494!

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.262424, 1.762026
Total : 87 616€
Prix d'acquisition : 63 200€
Travaux : 19 360€
Valeur du bien : 82 560€
Frais de notaire : 5 056€
Coût estimé : 5 056€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6519€/an
Fourchette totale : 422€ - 699€/mois
Fourchette annuelle : 5068€ - 8386€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 616€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :25,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 462,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 549,38€
Coût de l'assurance :7 666,40€
Taxe foncière : 651,93€/an
Soit par mois : 54,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 517,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 360 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage performant:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage performant, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 519 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 616 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 321 €
Revenus locatifs : +6 519 €
Charges déductibles : -23 321 €
Résultat foncier Année 1 : -16 801 €(Déficit de 16 801 €)
Imputable sur revenu global : 16 801 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 961 €/an
Revenus locatifs : +6 519 €
Charges déductibles : -3 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 559 €/an
Prix d'achat du bien : 63 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 080 €(65% de 63 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 494 €/an
Calcul : 41 080 € × 3,636% = 1 494 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 519 €23 323 €3 005 €-16 804 €16 804 €--
26 650 €3 884 €2 926 €2 765 €---
36 783 €3 803 €2 844 €2 980 €---
46 918 €3 718 €2 759 €3 201 €---
57 057 €3 630 €2 672 €3 427 €---
67 198 €3 539 €2 581 €3 659 €---
77 342 €3 445 €2 487 €3 896 €---
87 489 €3 348 €2 389 €4 141 €---
97 638 €3 247 €2 289 €4 391 €---
107 791 €3 143 €2 184 €4 648 €---
117 947 €3 035 €2 077 €4 912 €---
128 106 €2 923 €1 965 €5 183 €---
138 268 €2 808 €1 849 €5 460 €---
148 433 €2 688 €1 729 €5 746 €---
158 602 €2 564 €1 605 €6 038 €---
168 774 €2 435 €1 477 €6 339 €---
178 950 €2 303 €1 344 €6 647 €---
189 129 €2 165 €1 206 €6 964 €---
199 311 €2 022 €1 064 €7 289 €---
209 497 €1 875 €916 €7 622 €---
219 687 €1 722 €764 €7 965 €---
229 881 €1 564 €606 €8 317 €---
2310 079 €1 401 €442 €8 678 €---
2410 280 €1 231 €273 €9 049 €---
2510 486 €1 056 €97 €9 430 €---
TOTAL208 817 €86 874 €43 549 €121 943 €16 804 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 041 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 369 €-5 041 €+6 410 €
2+1 369 €+830 €+539 €
3+1 369 €+894 €+475 €
4+1 369 €+960 €+409 €
5+1 369 €+1 028 €+341 €
6+1 369 €+1 098 €+271 €
7+1 369 €+1 169 €+200 €
8+1 369 €+1 242 €+127 €
9+1 369 €+1 317 €+52 €
10+1 369 €+1 394 €-25 €
11+1 369 €+1 474 €-105 €
12+1 369 €+1 555 €-186 €
13+1 369 €+1 638 €-269 €
14+1 369 €+1 724 €-355 €
15+1 369 €+1 811 €-442 €
16+1 369 €+1 902 €-533 €
17+1 369 €+1 994 €-625 €
18+1 369 €+2 089 €-720 €
19+1 369 €+2 187 €-818 €
20+1 369 €+2 287 €-918 €
21+1 369 €+2 390 €-1 021 €
22+1 369 €+2 495 €-1 126 €
23+1 369 €+2 603 €-1 234 €
24+1 369 €+2 715 €-1 346 €
25+1 369 €+2 829 €-1 460 €
Total+34 225 €+36 583 €+-2 358 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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