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Maison à rénover

Bien expiré
VilleBourbriac (22)
Surface50m²
Coût Total87 920€
Loyer Annuel4 815€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 680 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 3 min du Bourg de BOURBRIAC et des commodités et écoles. Maison mitoyenne de 50 m2 à rénover. Elle comprend au rez-de-chaussée, une pièce de 17m2 avec cheminée ouverte et une seconde pièce de 9m2, une buanderie et une salle d'eau avec WC. A l'étage une mezzanine dessert 2 chambres . A cela s'ajoute un hangar sur un terrain de 1360 m2 non attenant à la maison. Réf. 24292 Prix moyens des énergies indexés sur les années (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 280 et 3 120 par an. Honoraires à la charge du vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr Information et visites : Marine ROPARS - - Ville du greffe : AGENT COMMERCIAL EI RSAC SAINT-BRIEUC 918 871 708 La présente annonce immobilière a été rédigée sous l'entière responsabilité de Marine ROPARS, mandataire indépendant pour NAOS immobilier

Ville : Bourbriac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22390
Coordonnées : 48.456431, -3.201828
Total : 87 920€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 51 200€
Valeur du bien : 85 200€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 401€/mois
Loyer annuel estimé : 4815€/an
Fourchette totale : 315€ - 511€/mois
Fourchette annuelle : 3782€ - 6130€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 413,79 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :70 690 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-36 690€ (-51.9%)
Marge achat-revente :-17 230€ (-24.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 456,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 312,26€
Coût de l'assurance :7 693,00€
Taxe foncière : 481,47€/an
Soit par mois : 40,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 401,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 496,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 539 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état présumé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, remplacement du lambris et mise à jour de l'éclairage
Quantité: 35 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 200 €(1 024 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 000€
    Isolation toiture/combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bourbriac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 815 €/an
Calcul : 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 920 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 481 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 853 €
Revenus locatifs : +4 815 €
Charges déductibles : -54 853 €
Résultat foncier Année 1 : -50 038 €(Déficit de 50 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 638 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 653 €/an
Revenus locatifs : +4 815 €
Charges déductibles : -3 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 162 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28638.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 815 €54 856 €2 867 €-50 041 €21 400 €28 641 €28 641 €
24 911 €3 579 €2 790 €1 332 €--27 309 €
35 009 €3 499 €2 710 €1 510 €--25 799 €
45 109 €3 417 €2 627 €1 693 €--24 106 €
55 212 €3 331 €2 542 €1 880 €--22 226 €
65 316 €3 243 €2 454 €2 072 €--20 154 €
75 422 €3 153 €2 363 €2 270 €--17 884 €
85 531 €3 059 €2 269 €2 472 €--15 412 €
95 641 €2 961 €2 172 €2 680 €--12 732 €
105 754 €2 861 €2 072 €2 893 €--9 839 €
115 869 €2 757 €1 968 €3 112 €--6 727 €
125 986 €2 650 €1 861 €3 337 €---
136 106 €2 539 €1 750 €3 567 €---
146 228 €2 424 €1 635 €3 804 €---
156 353 €2 306 €1 517 €4 047 €---
166 480 €2 184 €1 395 €4 296 €---
176 610 €2 057 €1 268 €4 552 €---
186 742 €1 927 €1 137 €4 815 €---
196 877 €1 791 €1 002 €5 085 €---
207 014 €1 652 €863 €5 362 €---
217 154 €1 508 €718 €5 647 €---
227 297 €1 358 €569 €5 939 €---
237 443 €1 204 €415 €6 239 €---
247 592 €1 045 €256 €6 547 €---
257 744 €880 €91 €6 864 €---
TOTAL154 217 €112 242 €41 312 €41 975 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 975 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 011 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 011 €-6 420 €+7 431 €
2+1 011 €0 €+1 011 €
3+1 011 €0 €+1 011 €
4+1 011 €0 €+1 011 €
5+1 011 €0 €+1 011 €
6+1 011 €0 €+1 011 €
7+1 011 €0 €+1 011 €
8+1 011 €0 €+1 011 €
9+1 011 €0 €+1 011 €
10+1 011 €0 €+1 011 €
11+1 011 €0 €+1 011 €
12+1 011 €+1 001 €+10 €
13+1 011 €+1 070 €-59 €
14+1 011 €+1 141 €-130 €
15+1 011 €+1 214 €-203 €
16+1 011 €+1 289 €-278 €
17+1 011 €+1 366 €-355 €
18+1 011 €+1 445 €-434 €
19+1 011 €+1 526 €-515 €
20+1 011 €+1 609 €-598 €
21+1 011 €+1 694 €-683 €
22+1 011 €+1 782 €-771 €
23+1 011 €+1 872 €-861 €
24+1 011 €+1 964 €-953 €
25+1 011 €+2 059 €-1 048 €
Total+25 275 €+14 610 €+10 665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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