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Achat maison

Bien expiré
VilleErnée (53)
Surface187m²
Coût Total182 264€
Loyer Annuel16 055€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 800 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 533,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 187 m², Terrain de 461 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS CEDRIC DE GIGOU – SANDRINE VEYRIER-LEBRETON – URIELLE DAVY vous proposent : Maison / villa à vendre - ERNEE (53500)

Maison à Vendre à Ernée (53500) en Mayenne (53),

Grande maison de bourg à restaurer d'une surface habitable de 187,15 m² répartis sur trois niveaux. En sus, plusieurs greniers aménageables ! Le terrain à l'arrière d'une superficie de 461 m² est exposé Sud, sur lequel sont édifiés plusieurs dépendances dont un hangar fermé. Idéal pour créer plusieurs logements ou bien pour un projet familial !

Le prix de vente de ce bien immobilier est fixé à 99 800 euros.

Pour plus d'informations sur cette maison à vendre à Ernée, contactez notre office notarial.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELAS CEDRIC DE GIGOU – SANDRINE VEYRIER-LEBRETON – URIELLE DAVY - Notaires à Vitré - N° SIRET : 30228006000013

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Ville : Ernée
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Coordonnées : 48.319190, -0.940060
Total : 182 264€
Prix d'acquisition : 99 800€
Travaux : 74 480€
Valeur du bien : 174 280€
Frais de notaire : 7 984€
Coût estimé : 7 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1338€/mois
Loyer annuel estimé : 16055€/an
Fourchette totale : 1035€ - 1729€/mois
Fourchette annuelle : 12423€ - 20748€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 264€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 943,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 485,55€
Coût de l'assurance :16 403,76€
Taxe foncière : 1 605,48€/an
Soit par mois : 133,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 337,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :260,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m² assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total assumé)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 480 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Isolation:7 980€
    Isolation combles: 187 m² × 40€/m² = 7 480€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:19 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18 400€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9 600€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1 250€/m² = 10 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:2 100€
    Rafraîchissement peinture: 30 m² × 70€/m² = 2 100€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ernée (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 338 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 055 €/an
Calcul : 1 338 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 264 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 606 €
Revenus locatifs : +16 055 €
Charges déductibles : -82 606 €
Résultat foncier Année 1 : -66 552 €(Déficit de 66 552 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 152 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 126 €/an
Revenus locatifs : +16 055 €
Charges déductibles : -8 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45151.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 870 €(65% de 99 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 359 €/an
Calcul : 64 870 € × 3,636% = 2 359 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 055 €82 612 €5 871 €-66 557 €21 400 €45 157 €45 157 €
216 376 €7 973 €5 712 €8 403 €--36 755 €
316 703 €7 809 €5 548 €8 894 €--27 861 €
417 038 €7 640 €5 378 €9 398 €--18 463 €
517 378 €7 465 €5 203 €9 914 €--8 549 €
617 726 €7 284 €5 022 €10 442 €---
718 080 €7 097 €4 835 €10 984 €---
818 442 €6 904 €4 642 €11 538 €---
918 811 €6 704 €4 443 €12 107 €---
1019 187 €6 498 €4 237 €12 689 €---
1119 571 €6 285 €4 024 €13 285 €---
1219 962 €6 065 €3 804 €13 897 €---
1320 361 €5 838 €3 577 €14 523 €---
1420 769 €5 603 €3 342 €15 165 €---
1521 184 €5 361 €3 099 €15 823 €---
1621 608 €5 110 €2 849 €16 497 €---
1722 040 €4 852 €2 590 €17 188 €---
1822 481 €4 584 €2 323 €17 896 €---
1922 930 €4 308 €2 046 €18 622 €---
2023 389 €4 023 €1 761 €19 366 €---
2123 857 €3 728 €1 466 €20 129 €---
2224 334 €3 423 €1 162 €20 911 €---
2324 820 €3 109 €847 €21 712 €---
2425 317 €2 783 €522 €22 533 €---
2525 823 €2 448 €186 €23 375 €---
TOTAL514 241 €215 506 €84 486 €298 734 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 372 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 372 €-6 420 €+9 792 €
2+3 372 €0 €+3 372 €
3+3 372 €0 €+3 372 €
4+3 372 €0 €+3 372 €
5+3 372 €0 €+3 372 €
6+3 372 €+568 €+2 804 €
7+3 372 €+3 295 €+77 €
8+3 372 €+3 461 €-89 €
9+3 372 €+3 632 €-260 €
10+3 372 €+3 807 €-435 €
11+3 372 €+3 986 €-614 €
12+3 372 €+4 169 €-797 €
13+3 372 €+4 357 €-985 €
14+3 372 €+4 550 €-1 178 €
15+3 372 €+4 747 €-1 375 €
16+3 372 €+4 949 €-1 577 €
17+3 372 €+5 156 €-1 784 €
18+3 372 €+5 369 €-1 997 €
19+3 372 €+5 587 €-2 215 €
20+3 372 €+5 810 €-2 438 €
21+3 372 €+6 039 €-2 667 €
22+3 372 €+6 273 €-2 901 €
23+3 372 €+6 514 €-3 142 €
24+3 372 €+6 760 €-3 388 €
25+3 372 €+7 013 €-3 641 €
Total+84 300 €+89 620 €+-5 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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