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Maison à vendre

VilleMirambeau (17)
Surface124m²
Coût Total88 696€
Loyer Annuel11 351€
Rentabilité12.80%
Cashflow/mois+396€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 237 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 606,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, Pas de cave

Maison d'habitation comprenant une belle pièce de vie, une cuisine, une salle de bains, trois chambres et un bureau. Elle dispose également d'un garage attenant de 44 m², idéal pour un mécanicien grâce à sa fosse pour vidange, le tout sur un terrain de 1 608 m². Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Mirambeau
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17150
Coordonnées : 45.362861, -0.569639
Total : 88 696€
Prix d'acquisition : 75 237€
Travaux : 7 440€
Valeur du bien : 82 677€
Frais de notaire : 6 019€
Coût estimé : 6 019€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 946€/mois
Loyer annuel estimé : 11351€/an
Fourchette totale : 741€ - 1207€/mois
Fourchette annuelle : 8895€ - 14486€/an
Rentabilité brute :12.80%
Fourchette de rentabilité :10.03% - 16.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :796,53 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :98 770 €
Prix d'achat :75 237 €
Décote à l'achat :-23 533€ (-23.8%)
Marge achat-revente :10 074€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 696€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :429,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :25,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 455,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 271,26€
Coût de l'assurance :7 760,90€
Taxe foncière : 1 135,14€/an
Soit par mois : 94,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 550,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :395,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 440 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 440€
    Isolation toiture/combles: 124 m² × 60€/m² = 7440€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 351 €/an
Calcul : 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 696 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 687 €
Revenus locatifs : +11 351 €
Charges déductibles : -11 687 €
Résultat foncier Année 1 : -335 €(Déficit de 335 €)
Imputable sur revenu global : 335 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 247 €/an
Revenus locatifs : +11 351 €
Charges déductibles : -4 247 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 105 €/an
Prix d'achat du bien : 75 237 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 904 €(65% de 75 237 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 778 €/an
Calcul : 48 904 € × 3,636% = 1 778 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 351 €11 690 €2 804 €-338 €338 €--
211 578 €4 173 €2 727 €7 405 €---
311 810 €4 094 €2 649 €7 716 €---
412 046 €4 013 €2 567 €8 034 €---
512 287 €3 928 €2 483 €8 359 €---
612 533 €3 842 €2 396 €8 691 €---
712 784 €3 752 €2 306 €9 032 €---
813 039 €3 659 €2 214 €9 380 €---
913 300 €3 564 €2 118 €9 736 €---
1013 566 €3 465 €2 019 €10 101 €---
1113 837 €3 363 €1 917 €10 474 €---
1214 114 €3 258 €1 812 €10 856 €---
1314 396 €3 149 €1 703 €11 247 €---
1414 684 €3 037 €1 591 €11 648 €---
1514 978 €2 921 €1 475 €12 057 €---
1615 278 €2 801 €1 356 €12 476 €---
1715 583 €2 678 €1 232 €12 905 €---
1815 895 €2 550 €1 105 €13 344 €---
1916 213 €2 419 €973 €13 794 €---
2016 537 €2 283 €837 €14 254 €---
2116 868 €2 142 €697 €14 725 €---
2217 205 €1 997 €552 €15 208 €---
2317 549 €1 848 €402 €15 701 €---
2417 900 €1 693 €248 €16 207 €---
2518 258 €1 534 €88 €16 724 €---
TOTAL363 589 €83 851 €40 271 €279 738 €338 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 101 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 738 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 384 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 384 €-101 €+2 485 €
2+2 384 €+2 222 €+162 €
3+2 384 €+2 315 €+69 €
4+2 384 €+2 410 €-26 €
5+2 384 €+2 508 €-124 €
6+2 384 €+2 607 €-223 €
7+2 384 €+2 710 €-326 €
8+2 384 €+2 814 €-430 €
9+2 384 €+2 921 €-537 €
10+2 384 €+3 030 €-646 €
11+2 384 €+3 142 €-758 €
12+2 384 €+3 257 €-873 €
13+2 384 €+3 374 €-990 €
14+2 384 €+3 494 €-1 110 €
15+2 384 €+3 617 €-1 233 €
16+2 384 €+3 743 €-1 359 €
17+2 384 €+3 872 €-1 488 €
18+2 384 €+4 003 €-1 619 €
19+2 384 €+4 138 €-1 754 €
20+2 384 €+4 276 €-1 892 €
21+2 384 €+4 418 €-2 034 €
22+2 384 €+4 562 €-2 178 €
23+2 384 €+4 710 €-2 326 €
24+2 384 €+4 862 €-2 478 €
25+2 384 €+5 017 €-2 633 €
Total+59 600 €+83 921 €+-24 321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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