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Appartement de 2 pièces de 40 m² à Doullens

VilleDoullens (80)
Surface40
Coût Total76 130
Loyer Annuel4 276
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 500 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 412,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 40 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Mandat exclusif, Chauffage électrique, Étage 2 sur 2

Au cœur de Doullens, cet appartement de 2 pièces d'environ 40 m2 se situe au 2e et dernier étage d'un immeuble des années 1958. En plein centre-ville, il bénéficie d'un emplacement privilégié qui permet de profiter facilement des services et des commerces du quotidien. Sa surface bien répartie en fait un logement agréable à vivre, adapté à une personne seule ou à un couple souhaitant se rapprocher du centre et de ses commodités.

L'appartement se trouve dans un immeuble bien entretenu, avec une configuration simple et fonctionnelle. La pièce de vie offre un espace convivial pour organiser un coin salon et un coin repas, tandis que la seconde pièce peut accueillir une chambre confortable. La salle de bain indépendante ajoute au confort de l'ensemble. L'ambiance générale est celle d'un logement pratique, facile à meubler et à personnaliser selon les besoins et les envies de son futur propriétaire. Situé en étage, il profite d'une certaine tranquillité tout en restant au plus près de la vie urbaine.

L'adresse séduira ceux qui recherchent la facilité au quotidien : commerces, services et écoles sont accessibles à pied, ce qui renforce l'attrait de cet appartement en plein cœur de ville. L'environnement immédiat offre un cadre de vie urbain, rythmé par les activités de centre-ville, tout en conservant une échelle à taille humaine propre à Doullens.

À proximité, plusieurs établissements scolaires viennent compléter l'attrait du quartier. Le collège privé Montalembert se trouve à environ 200 m, tout comme l'école primaire Ass les Amis de Montalemb à près de 200 m également. Pour les plus jeunes, l'école maternelle Lavarenne est située à environ 500 m et l'école maternelle Tivoli à environ 700 m. Les familles apprécieront aussi la présence de l'école primaire Mixed Primary School à environ 400 m et du collège Jean Rostand à un peu moins de 500 m. Pour les moments de détente, le jardin du Musée Lombart, à environ 200 m, offre un espace vert agréable à quelques minutes à pied.

Caractéristiques techniques

  • Dpe : C

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été réunies par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de sa rédaction, afin de vous offrir une vision claire et fidèle du bien. Elles sont communiquées à titre indicatif et ne se substituent pas aux diagnostics réglementaires ni aux vérifications techniques et administratives qui accompagnent habituellement une transaction immobilière, comme l'examen des règles d'urbanisme ou des documents cadastraux. Pour toute information officielle relative aux risques naturels, miniers ou technologiques, il est recommandé de consulter le service public Géorisques. Zefir a pour objectif de vous accompagner avec transparence et rigueur tout au long de votre projet immobilier et de répondre à vos interrogations. Pour toute question, contactez Zefir .

Ville : Doullens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80600
Coordonnées : 50.154876, 2.340684
Total : 76 130
Prix d'acquisition : 56 500
Travaux : 15 110
Valeur du bien : 71 610
Frais de notaire : 4 520
Coût estimé : 4 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 10.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 356€/mois
Loyer annuel estimé : 4276€/an
Fourchette totale : 297€ - 427€/mois
Fourchette annuelle : 3567€ - 5125€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :850 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :34 000
Prix d'achat :56 500
Décote à l'achat :+22 500 (+66.2%)
Marge achat-revente :-42 130€ (-123.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :371,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 394,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 409,60
Coût de l'assurance :6 661,37
Taxe foncière : 427,55€/an
Soit par mois : 35,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 356,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 429,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - rénovation nécessaire pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du parquet usé et peinture des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - espace de vie en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 110(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 000
    Cuisine complète: 1 × 8000€ = 8000€, Électroménager: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:300
    Peinture salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€
  • Salon:1 500
    Remplacement parquet: 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres:2 310
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Doullens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 276 €/an
Calcul : 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 130 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 428 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 110
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 261
Revenus locatifs : +4 276
Charges déductibles : -18 261
Résultat foncier Année 1 : -13 986(Déficit de 13 986 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 286
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 151 €/an
Revenus locatifs : +4 276
Charges déductibles : -3 151
Résultat foncier Années 2+ : 1 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3285.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 725(65% de 56 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 335 €/an
Calcul : 36 725 € × 3,636% = 1 335
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 27618 2642 460-13 98810 700 €3 288 €3 288 €
24 3613 0872 3931 274--2 014 €
34 4483 0192 3251 430--585 €
44 5372 9482 2541 590---
54 6282 8742 1801 754---
64 7212 7992 1051 922---
74 8152 7202 0262 095---
84 9112 6391 9452 272---
95 0092 5561 8622 453---
105 1102 4701 7762 640---
115 2122 3811 6862 831---
125 3162 2881 5943 028---
135 4222 1931 4993 229---
145 5312 0951 4013 436---
155 6411 9931 2993 648---
165 7541 8881 1943 866---
175 8691 7801 0864 090---
185 9871 6689744 319---
196 1061 5528584 554---
206 2291 4327384 796---
216 3531 3096155 044---
226 4801 1814875 299---
236 6101 0493555 561---
246 7429132195 829---
256 877772786 105---
TOTAL136 94667 87035 41069 07610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 076
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+898-3 210+4 108
2+8980+898
3+8980+898
4+898+302+596
5+898+526+372
6+898+577+321
7+898+628+270
8+898+682+216
9+898+736+162
10+898+792+106
11+898+849+49
12+898+908-10
13+898+969-71
14+898+1 031-133
15+898+1 094-196
16+898+1 160-262
17+898+1 227-329
18+898+1 296-398
19+898+1 366-468
20+898+1 439-541
21+898+1 513-615
22+898+1 590-692
23+898+1 668-770
24+898+1 749-851
25+898+1 831-933
Total+22 450+20 723+1 727
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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