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Bagnols-sur-Cèze (30200)

VilleBagnols-sur-Cèze (30)
Surface64m²
Coût Total76 000€
Loyer Annuel6 888€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 015,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

4 pièces, 3 chambres. Cave. Garage. Environnement arboré, proche centre ville, idéal investisseur ou 1er achat

Ville : Bagnols-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.167123, 4.617674
Total : 76 000€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 5 800€
Valeur du bien : 70 800€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6888€/an
Fourchette totale : 469€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5625€ - 8435€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 567,74 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 335 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-35 335€ (-35.2%)
Marge achat-revente :24 335€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :370,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :28,50€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 398,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 108,10€
Coût de l'assurance :8 550,00€
Taxe foncière : 688,85€/an
Soit par mois : 57,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon avec peinture et rafraîchissement
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 800 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:850€
    Peinture chambres: 34 m² × 25€/m² = 850€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:750€
    Rénovation salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnols-sur-Cèze (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 888 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 000 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 269 €
Revenus locatifs : +6 888 €
Charges déductibles : -9 269 €
Résultat foncier Année 1 : -2 380 €(Déficit de 2 380 €)
Imputable sur revenu global : 2 380 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 469 €/an
Revenus locatifs : +6 888 €
Charges déductibles : -3 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 420 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 888 €9 271 €2 440 €-2 383 €2 383 €--
27 026 €3 405 €2 374 €3 621 €---
37 167 €3 337 €2 306 €3 830 €---
47 310 €3 266 €2 235 €4 044 €---
57 456 €3 193 €2 163 €4 263 €---
67 605 €3 118 €2 087 €4 487 €---
77 758 €3 040 €2 009 €4 717 €---
87 913 €2 960 €1 929 €4 953 €---
98 071 €2 877 €1 846 €5 194 €---
108 232 €2 791 €1 760 €5 441 €---
118 397 €2 703 €1 672 €5 694 €---
128 565 €2 611 €1 580 €5 954 €---
138 736 €2 517 €1 486 €6 219 €---
148 911 €2 419 €1 388 €6 492 €---
159 089 €2 318 €1 288 €6 771 €---
169 271 €2 214 €1 183 €7 057 €---
179 456 €2 107 €1 076 €7 350 €---
189 646 €1 996 €965 €7 650 €---
199 838 €1 881 €850 €7 958 €---
2010 035 €1 762 €731 €8 273 €---
2110 236 €1 640 €609 €8 596 €---
2210 441 €1 513 €482 €8 927 €---
2310 649 €1 383 €352 €9 267 €---
2410 862 €1 248 €217 €9 615 €---
2511 080 €1 108 €77 €9 972 €---
TOTAL220 639 €66 679 €35 108 €153 960 €2 383 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 715 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 960 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 888 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 447 €-715 €+2 162 €
2+1 447 €+1 086 €+361 €
3+1 447 €+1 149 €+298 €
4+1 447 €+1 213 €+234 €
5+1 447 €+1 279 €+168 €
6+1 447 €+1 346 €+101 €
7+1 447 €+1 415 €+32 €
8+1 447 €+1 486 €-39 €
9+1 447 €+1 558 €-111 €
10+1 447 €+1 632 €-185 €
11+1 447 €+1 708 €-261 €
12+1 447 €+1 786 €-339 €
13+1 447 €+1 866 €-419 €
14+1 447 €+1 948 €-501 €
15+1 447 €+2 031 €-584 €
16+1 447 €+2 117 €-670 €
17+1 447 €+2 205 €-758 €
18+1 447 €+2 295 €-848 €
19+1 447 €+2 387 €-940 €
20+1 447 €+2 482 €-1 035 €
21+1 447 €+2 579 €-1 132 €
22+1 447 €+2 678 €-1 231 €
23+1 447 €+2 780 €-1 333 €
24+1 447 €+2 884 €-1 437 €
25+1 447 €+2 991 €-1 544 €
Total+36 175 €+46 188 €+-10 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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